不動産売却で消費税が課されるケースは？非課税になるケースや注意点も解説

不動産売却を検討している方にとって、売却の際に消費税が課されるか疑問に思っている方もいるのではないでしょうか。
不動産売却における消費税の課税対象は仕組みが複雑であるため、スムーズな取引に向け事前に知っておくことが大切です。
本記事では、不動産売却にかかる消費税について解説しますので、ぜひ今後の参考にしてみてください。

不動産売却において消費税が課されるケース

不動産売却において、消費税が課されるのは、以下の4つの条件が該当する場合です。

●事業者による売却である
●日本国内における取引である
●対価を得て取引がおこなわれている
●資産の譲渡・貸付にあたる

消費税は課税事業者が納税する税金であるため、売却する不動産の所有者が事業者でなく個人である場合、土地や建物に消費税は課されません。
しかし、不動産売却に関連するサービスのうち、課税事業者が提供するものに対しては、所有者が個人であっても消費税が課されます。
課税対象となる手数料の一つが仲介手数料であり、これは不動産会社に仲介を依頼した場合に支払う手数料です。
仲介手数料の上限額は宅建業法に基づき、売却価格ごとに異なります。

●売却価格が200万円以下（税抜き価格）…売却価格×5%＋消費税
●売却価格が200万円から400万円（同上）…売却価格×4%＋2万円＋消費税
●売却価格が400万円を超える（同上）…売却価格×3%＋6万円＋消費税

上記の計算式で求めた金額はあくまで上限額であり、多くの不動産会社が上限額を提示することが予想されます。
なお、不動産価格は税込表示ですが、仲介手数料の計算は税抜価格を基におこなわれます。
また、売却を希望する不動産に住宅ローンの残債がある場合、住宅ローンを完済しなければ不動産を売却できないため、残債を一括返済する必要があるでしょう。
繰り上げ返済時にかかる手数料にも消費税が課されますが、これは金融機関が住宅ローンサービスを提供しているためです。
繰り上げ返済手数料の相場は、固定ローンで3万円から5万円、その他の場合は3,000円から5,000円程度であり、これに消費税が加算されます。
不動産の売却に必要な所有権移転登記は、司法書士に手続きを依頼するのが一般的であり、登録免許税とは別に、司法書士に支払う報酬にも消費税が課されます。
司法書士に支払う報酬は、課税事業者が提供するサービスの対価として扱われるため、5,000円から2万円程度に消費税をくわえた金額が相場です。
これらの報酬や手数料は、交渉によって減額されることがあります。
また、専任媒介契約を締結すると仲介手数料を抑えられる可能性もあるでしょう。
ただし、専任媒介契約は物件の売却価格が高くなる傾向があるため、不動産会社と十分に相談することが重要になります。

▼この記事も読まれています
不動産売却の必要書類とは？3つのタイミングに分けてご紹介

不動産売却において非課税となるケース

不動産売却で消費税が非課税となるケースの一つに土地の売却があります。
これは、土地が消費される性質のものでないとされ、国税庁によって非課税の取引と定められているためです。
土地のみの売却であれば、個人・事業者のいずれが売主であっても消費税は課されません。
また、土地と建物を同時に売却する場合は、建物部分の価格に対して消費税が課されます。
土地の売却だけでなく、借地権の売却も非課税となりますが、土地を駐車場として利用している場合や地下に車庫を設置している場合などは、土地ではなく設備として扱われ、非課税にはなりません。
また、課税事業者ではない個人が建物を売却する場合、事業としての取引ではないため、売却により得た代金に対する消費税は非課税となります。
ただし、個人であっても不動産投資や個人事業主などで、前々年の課税売上高が1,000万円を超えると、課税事業者となります。
賃貸用やテナント物件などの居住用でない不動産の売却代金に対しては、事業に該当するため消費税が課されます。
不動産の売却にかかる消費税を計算する際は、建物部分の購入価格を基に計算し、土地と建物の購入価格を合算した価格ではない点に注意するようにしましょう。
不動産価格は税込表示されているため、計算時には注意が必要です。
購入価格が不明な場合は、不動産会社が固定資産評価額や相続税評価額などを元に価格を算出します。
不明な点があれば、しっかりと確認しておきましょう。
固定資産評価額は、固定資産税の基準となる金額であり、相続税評価額は贈与税や相続税の算出に用いられる課税価格です。

▼この記事も読まれています
不動産売却における媒介契約とは？種類ごとのメリットと注意点を解説

不動産売却時の価格における注意点

先に解説したように、土地は非課税対象ですが、土地の工事に関連する費用には消費税が含まれている場合があります。
仲介手数料だけでなく、土地の造成工事費や測量費用、登記に関する費用、土地売却に伴う解体工事の費用などにも消費税がかかるため、消費税の計算を忘れないようにしましょう。
売却にかかる総費用を算出するには、課税・非課税の区別を明確にし、すべての費用を網羅したうえで適切な税率で計算することが重要です。
不動産売却にかかる税金には消費税は含まれませんので、二重に課税しないよう注意が必要です。
消費税の課税対象となる法人や個人事業主は、課税事業者であることが条件であり、以下のいずれかに該当する場合に課税事業者となります。

●前々年の課税売上が1,000万円を超える場合
●その年の前年の1月から6月（法人は前期の期首から6ヶ月）の売り上げが1,000万円を超え給与支払額が1,000万円を超えた場合

課税事業者となった場合や免税事業者となった場合には、届け出が必要です。
不動産売却にかかる消費税は、買主から事業者に支払われ、そのあと、事業者が確定申告を通じて国へ納付します。
個人事業主は翌年3月末まで、法人は課税期間の末日から2ヶ月以内に申告および納付が必要であり、納付方法には以下の方法が選択できます。

●税務署などの窓口での現金払い
●口座引き落とし
●インターネットバンキング
●コンビニ払い
●クレジットカード決済
●e-taxを使ったダイレクト納付

課税対象者が、直前の課税期間に480万円を超える建物を売却した場合、中間申告と中間納付が必要となります。
中間申告と中間納付の回数や納付金額は、消費税額によって異なります。
中間申告と中間納付をおこなわないと、延滞税や加算税が課される場合があるため、注意するようにしましょう。
不動産売却にかかる消費税は高額になることがあり、計算方法を誤ると余分に消費税を支払うことになる可能性があります。
金額の課税対象や算出方法、根拠が不明な場合は、その都度税理士、税務署、不動産会社などに確認し、疑問を解決しておきましょう。
また、請求書や契約書の記載内容を確認し、消費税の内訳が明確かどうかもチェックすることが大切です。

▼この記事も読まれています
ローン残債のある不動産を売却する方法とは？売却時の注意点も解説！

まとめ

不動産売却において消費税が課されるのは、対価を得た事業者による日本国内での売却である・資産の譲渡や貸付にあたることが条件となり、各種手数料に対して消費税がかかります。
反対に、消費税が非課税となるのは、土地を売却する・課税事業者ではない個人による売却などのケースであり、土地と建物を同時に売却する際は、建物部分の購入価格算出が必要です。
土地は非課税であるものの、土地の工事にかかる費用には消費税がかかるほか、課税事業者・免税事業者のそれぞれに該当するタイミングで申請が必要となるため、忘れずに手続きする必要があります。