ローン残債のある不動産を売却する方法とは？売却時の注意点も解説！

売りたい不動産にローン残債があると、売却できるかどうか心配になるでしょう。
ローン残債のある不動産でも、売却できる可能性はあります。
そこで今回は、ローン残債のある不動産を売却する際に押さえておきたい抵当権の概要や、売却方法などを解説します。
売却時の注意点も解説しますので、不動産売却を検討しているけれどローン残債がある方は、ぜひご参考にしてください。

ローン残債のある不動産を売却する際のポイントとなる抵当権とは

ローン残債のある不動産は、そのままでは売却できません。
その理由には、抵当権が大きく関係します。
基本的に、抵当権が設定されている不動産は売却できません。
そこで、まず抵当権とはどのようなものなのか、概要や不動産売却との関係を確認してみましょう。

抵当権の概要と不動産売却との関係

抵当権とは、住宅ローンを利用して不動産を購入する際に設定される権利です。
借入先の金融機関が不動産を担保とするために設定し、住宅ローンの返済が滞ったときは、その不動産を売却して貸したお金を回収します。
このような権利が設定されている不動産を購入する方は、ほぼいないでしょう。
そのため、不動産を売却したいときは抵当権を抹消する必要があります。
抵当権を抹消するためには、住宅ローンを完済して、抵当権抹消登記をおこないます。
住宅ローンを完済しないと、抵当権抹消登記はできません。
ローン残債のある不動産が基本的に売却できないのは、そのためです。

不動産の抵当権を抹消する方法

基本的に、不動産は住宅ローンを完済していれば自由に売却できるでしょう。
ただし、抵当権は住宅ローンを完済しても自動的には抹消されないことに注意しなくてはなりません。
抵当権を抹消するためには、抵当権抹消登記をおこないます。
つまり、住宅ローンを完済したら、ご自身で抵当権抹消登記をおこなう必要があるのです。
売却する不動産にローン残債がなくても、抵当権抹消登記をまだおこなっていない場合は、手続きをしないと売り出すことができません。
そこで、抵当権抹消登記の手続き方法を確認しておきましょう。
抵当権抹消登記をおこなう場合は必要書類を準備して、不動産の所在地を管轄している法務局へ申請します。
必要書類は抵当権抹消登記申請書のほか、住民票や登記識別情報（登記済証）、登記原因証明情報や代理権限証明情報などです。
不動産1つにつき1,000円の登録免許税が発生するので、土地と建物の場合は2,000円かかります。
司法書士に手続きを依頼する場合は報酬も発生し、金額の目安は5,000円～1万円ほどです。
抵当権抹消登記を申請すると、1～2週間ほどで登記が完了します。

ローン残債のある不動産を売却する方法とは

売りたい不動産にローン残債がある場合、そのままでは抵当権を抹消できません。
その際は、不動産の売却金で住宅ローンを完済できるかどうかを確認しましょう。
売却金で完済できる場合はアンダーローン、できない場合はオーバーローンに該当します。
それぞれのケースで不動産売却は可能なのかどうか、売却方法とともに確認してみましょう。

アンダーローンの場合

アンダーローンの場合は、不動産売却が可能です。
売却の方法や手順は、基本的に以下のとおりです。

●買主と売買契約を締結する
●不動産の売却代金を受け取り、住宅ローンを完済する
●抵当権抹消登記をおこなう
●不動産を引き渡す

なお、アンダーローンの場合はリースバックも選択できます。
リースバックとは、不動産の売却後に賃貸借契約を結び、賃料を支払ってそのまま住み続ける方法です。
大きなメリットは、売却後も住み慣れた自宅を離れずに済むことです。
引っ越しの手間や費用がかからないなどのメリットもあるので、魅力を感じる場合は検討してみましょう。

オーバーローンの場合

オーバーローンの場合は抵当権を抹消できないので、基本的に不動産を売却できません。
ただし、オーバーローンでも不動産を売却できる方法は3つあります。
1つ目は、足りない分のお金を補う方法です。
自己資金を使うか、親にお金を借りるなどの方法で不足分を調達できれば、住宅ローンを完済して抵当権を抹消できます。
2つ目は、住み替えローンを利用する方法です。
住み替えローンとは、ローン残債を新居購入の住宅ローンに組み入れるものです。
たとえば、ローン残債が2,500万円で売却価格が2,000万円、新居の価格が3,000万円の場合、返済できなかった500万円を合わせた3,500万円を借り入れします。
3つ目は、任意売却です。
任意売却とは、債権者の許可を得て不動産の抵当権を抹消し、売却する方法です。
ただし、住宅ローンの返済が厳しいなどの事情がないと選択できません。
これら3つの方法が実行できそうもない場合は、売却金で完済できるようになるまで売却を待ちましょう。

ローン残債のある不動産を売却する際の注意点とは

不動産にローン残債がある場合でも、売却できる可能性はあります。
ただし、ローン残債のある不動産を売却する場合は、注意点を押さえることが大切です。
そこで、アンダーローンとオーバーローンのケースに分けて、それぞれの注意点を確認しておきましょう。

アンダーローンの場合の注意点とは

アンダーローンの場合の注意点は、試算に使う金額をしっかりと確認することです。
確認が甘いと、実際に売却したらオーバーローンになるかもしれません。
そのため、ローン残債や売却を見込める金額である査定額は、入念に確認することが大切です。
物件の築年数が古いと、想定よりも売却価格が安くなる可能性があるので、そのような点にも注意しましょう。
また、不動産を売却する際は仲介手数料や印紙税、登録免許税やローン返済手数料などのさまざまな費用や税金がかかります。
なかには高額になる可能性のある費用や税金もあるので、注意が必要です。
ローン残債と査定額が近い金額だと、費用を支払う余裕がないかもしれないので、その点の試算もしっかりとおこないましょう。

オーバーローンの場合の注意点とは

オーバーローンの場合の注意点には、住み替えローンと任意売却に関することが挙げられます。
住み替えローンに関する注意点は、通常よりもローン審査が厳しく、金利も高くなることです。
住み替えローンは借り入れる金額が大きいため、資金力などが求められます。
また、住宅ローンの金利は1％ほどであるのに対し、住み替えローンは金利の優遇がないので2％半ばが目安です。
そのため、きちんと返済ができるかどうか、しっかりと考えたうえで決断しましょう。
任意売却に関する注意点は、契約者が自由に選択できるわけではないことです。
基本的には、住宅ローンの返済が厳しくなったときに、金融機関の許可を得ると実行できます。
住宅ローンの返済ができずに滞納が続くと、不動産は競売にかけられて強制的に売却されてしまいます。
競売は相場よりも落札価格が安くなるうえ、残債を一括で返済しなくてはなりません。
その点、任意売却は相場に近い価格で売れる可能性があり、残債は分割返済できます。
したがって、住宅ローンの返済が厳しくなったときは、早めに金融機関へ任意売却の相談をすることがおすすめです。
ただし、このような事情がないときや、金融機関の許可を得られないときは選択できないので、必ずしも選べる方法ではないことを覚えておきましょう。

まとめ

ローン残債がある不動産を売却したいときは、アンダーローンかオーバーローンかを確認しましょう。
アンダーローンなら売却できますが、オーバーローンの場合は不足金の調達や住み替えローンなどを考える必要があります。
オーバーローンで住宅ローンの返済が厳しいときは、金融機関に任意売却の相談をしましょう。