不動産売却における媒介契約とは？種類ごとのメリットと注意点を解説

不動産を売却する場合、不動産会社のサポートで買主を探すのが一般的です。
不動産売却では不動産会社との間で媒介契約を結びますが、いくつかの種類を選べることがポイントです。
そこで今回は、不動産売却における媒介契約とはどのようなものなのか、種類ごとのメリットと媒介契約における注意点を解説しますので、ぜひ今後の参考にしてみてください。

不動産の売却時に結ぶ媒介契約とは

不動産会社のサポートで不動産売却を進める場合、必要になるのが媒介契約です。
媒介契約とは、どのようなものなのか、具体的な内容を見てみましょう。

媒介契約とはどのようなもの？

媒介契約とは、不動産会社が仲介して買主を探す際に結ぶ契約のことです。
媒介契約には、不動産会社の売却活動の内容や売買契約が成立した場合の仲介手数料などが定められています。
不動産売却に関する知識がない売主を守るため、宅地建物取引業法では不動産会社と媒介契約を結ぶことが義務付けられています。

媒介契約の種類

売主が不動産会社と結ぶ媒介契約には、3つの種類があります。
この3種類のうちどれを選ぶかによって、売主の自由度や不動産会社からのサポートの手厚さに違いが生じます。
売主の自由度が高いのは、複数の不動産会社と同時に媒介契約を結び、独自に買主を探せる一般媒介契約です。
売主の自由度と不動産会社からのサポート、両方のバランスが取れているのが専任媒介契約です。
専属専任媒介契約は、売主の自由度は低いものの、不動産会社からのサポートが充実していることが特徴といえるでしょう。

媒介契約にかかる費用

媒介契約を結び、買主との間で売買契約が成立した場合、不動産会社に費用を支払います。
この費用は、売買契約が成立した時点で発生する成功報酬です。
媒介契約における成功報酬は仲介手数料と呼ばれ、その上限金額は法律で定められています。
仲介手数料の支払い時期は、売買契約の締結時と不動産の引き渡し時が一般的です。
ただし、実際に不動産を売却する際には、不動産会社との話し合いを通じて、具体的な支払いタイミングを決定します。

不動産売却時に結ぶ媒介契約の種類ごとのメリット

不動産会社の仲介で買主を探す場合、3種類のうちいずれかの媒介契約を結びます。
それぞれに異なるメリットがありますので、どれを選ぶか考えてみましょう。

一般媒介契約のメリット

3種類の媒介契約のなかで、一般媒介契約だけにあるメリットは、媒介契約を結ぶ不動産会社の数に制限がないことです。
各不動産会社には得意とする分野やエリアがありますが、どの不動産会社が自分の物件に合っているかを判断するのは難しいことがあります。
とくに、1社だけと媒介契約を結んだ場合、購入希望者が現れないと不安になることがあるでしょう。
しかし、一般媒介契約であれば複数の不動産会社と契約できるため、購入希望者が現れやすくなるというメリットがあります。
また、一般媒介契約では、不動産会社を通さずに買主を見つけた場合、直接取引ができる点もメリットと言えるでしょう。
友人や親戚などの独自のネットワークを活用して買主が見つかった場合、不動産会社の仲介を経ずに直接取引が可能です。

専任媒介契約のメリット

専任媒介契約は、一般媒介契約とは異なり、複数の不動産会社との契約はできませんが、自分で見つけた買主との取引が可能であることがメリットです。
売主の自由度は、一般媒介契約よりも低くなりますが、不動産会社からのサポートが手厚くなる点が専任媒介契約の特徴です。
一般媒介契約では、不動産会社からの販売活動報告が法律で義務付けられていない一方、専任媒介契約には2週間に1度以上の販売活動報告が義務付けられています。
また、専任媒介契約では、全国の不動産会社が利用する不動産情報システム「レインズ」への登録が義務付けられていることもメリットといえるでしょう。
一般媒介契約は、販売活動報告やレインズへの登録が義務付けられていないため、自由度は高いものの、専任媒介契約の方が充実したサポートを受けられると言えます。

専属専任媒介契約のメリット

専属専任媒介契約は、3種類の媒介契約の中で、最も充実した不動産会社のサポートを受けられる点にメリットがあります。
具体的には、不動産会社から週に1回以上の販売活動報告が義務付けられていることが特徴です。
一般媒介契約には、販売活動報告の義務がなく、専任媒介契約では2週間に1度の販売活動報告が義務付けられています。
これと比較すると、専属専任媒介契約では、より頻繁に状況を把握することができます。
また、全国の不動産会社が閲覧できるレインズへの登録義務について、専属専任媒介契約では、より早い登録が求められます。
レインズへの登録が義務付けられているのは、専任媒介契約も同様ですが、専任媒介契約では契約後7日以内の登録が義務です。
一方、専属専任媒介契約では、契約後5日以内のレインズ登録が義務付けられており、より早く買主を探すことが可能になります。

不動産売却で媒介契約を選ぶ場合の注意点

一般媒介契約・専任媒介契約・専属専任媒介契約のメリットを把握したら、それぞれの注意点をチェックしておきましょう。

注意点①一般媒介契約はサポートが少ない

一般媒介契約には、複数の不動産会社と媒介契約を結べるメリットがある一方で、それぞれの不動産会社からのサポートが少ない点が注意点として挙げられます。
複数の不動産会社と契約を結べるため、場合によっては、不動産会社が利益を見込めないと判断することがあります。
もし、不動産会社が販売活動に十分な力を入れない場合、複数の不動産会社に依頼しても買主が見つかりにくくなる可能性があるでしょう。
また、複数の不動産会社から内見の申し込みが入ることもあるため、スケジュール調整が重要となります。

注意点②契約解除における請求

媒介契約を結び、売買契約が成立した場合には、成功報酬として仲介手数料が発生します。
しかし、専任媒介契約および専属専任媒介契約では、契約解除時に費用を請求される可能性があることに注意するようにしましょう。
仲介手数料は、成功報酬であるものの、その内訳には現地調査のための交通費や広告費などが含まれます。
これらの費用は、契約解除時でも発生しているため、仲介手数料の上限範囲内で請求されることがあるでしょう。

注意点③スムーズな売却に必要なことを考える

媒介契約を結ぶ不動産会社の数を増やすよりも、1社と信頼関係を築きながら販売活動をおこなう方が、スムーズな売却につながることがほとんどといえるでしょう。
そのため、独自に買主を探す余地を残しておきたい場合には専任媒介契約を選び、不動産会社の仲介のみで買主を探したい場合には専属専任媒介契約を選ぶことをおすすめします。
不動産の売却広告を出してからの反響など、具体的な販売活動状況を把握したい方には、より手厚いサポートが義務付けられている専属専任媒介契約が適しています。

まとめ

不動産売却における媒介契約とは、不動産会社の仲介で買主を探すために必要なものです。
一般媒介契約は、売主の自由度の高さがメリットで、専任媒介契約・専属専任媒介契約は、不動産会社のサポートの手厚さにメリットがあります。
媒介契約を選ぶ場合には、一般媒介契約のサポートの少なさを把握したうえで、専任媒介契約または専属専任媒介契約のどちらかを選ぶようにしましょう。