不動産売却の必要書類とは？3つのタイミングに分けてご紹介

不動産売却の際は、さまざまなタイミングで必要書類を用意しなければなりません。
どのような必要書類があるのかを知ったうえで不動産売却に臨んだほうが、手続きがスムーズです。
今回は、不動産売却における売却前、契約締結時、決済時の3つのタイミングでの必要書類についてご紹介します。

不動産売却前の必要書類

不動産の売却前には、不動産会社による査定を受けることになります。
つまり、売却前の必要書類は、不動産の査定における必要書類になるでしょう。
必要書類のなかには、取得に時間がかかるものもあるため、売却前にある程度揃えておくのがおすすめです。

不動産の間取り図・測量図・調査報告書

不動産売却前の査定には、不動産の間取り図や測量図、耐震性能やアスベスト使用状況などの調査報告書を用意しておきましょう。
間取り図については、売主の方自身が保管しているほか、不動産会社でも入手でき、測量図は法務局で取得できます。
また、調査報告書については、然るべき機関に調査を頼んだあとに受け取りが可能です。
売却前に住宅の状態を確認するインスペクションを受けておくと、その報告書を受け取って不動産会社や買主の方に渡せるでしょう。

不動産の建築確認済証・検査済証

不動産の売却前には、不動産会社に該当の不動産の建築確認済証や検査済証を渡すのが望ましいです。
これらは、不動産が建築基準法や各自治体の条例に従って建てられていることを証明する書類になります。
購入時や建築時に取得する書類で、売主の方が保管しますが、紛失すると再発行できません。
紛失の際は、管轄の役所で建築計画概要書や建築確認台帳記載事項証明書を取得すると、代わりの書類として機能します。

不動産の権利証や売買契約書

不動産の売却前には、該当の不動産が自分の所有するものであること、取得時の契約条件などを示す必要があります。
そのため、所有権移転登記などで名義を変更した際に受け取った登記済証または登記識別情報通知が必要です。
また、購入時の不動産売買契約書があれば、権利関係の証明とどのような条件で不動産を購入したのかを一度に証明できます。
マンションの管理規約や使用細則、維持費関連書類などがあれば、より売却活動を進めやすくなるでしょう。
さらに、印鑑証明書や免許証など、不動産を売却するのが所有者本人であることを証明する書類も必要書類に含まれます。

不動産売却の契約締結時の必要書類

不動産の売買契約締結時にも、さまざまな必要書類の提出を求められます。
契約締結時は、該当の不動産が自分の所有物であること、売主が名義人本人であることなどを証明しなければなりません。
さらに、売買契約書や重要事項説明書など、その契約を締結するための書類も必要です。

不動産の権利証と本人確認書類

売買契約の契約締結時は、売主と買主本人が揃って手続きをおこなう必要があります。
そのため、契約締結時はその不動産が自分のものであること、自分が売主本人であることを証明する書類が必要書類です。
不動産の権利証として機能するのは、登記済権利証や登記識別情報などになります。
本人確認のためには、運転免許証やパスポート、マイナンバーカードなどの顔写真がついている本人確認書類が必要です。
実印や印鑑証明書も必要になるため、事前に印鑑登録をして証明書を取得しておくなど手続きを済ませておきましょう。
不動産が共有名義になっており、売主が複数いるのであれば必要書類も人数分用意します。

不動産の状態が分かる書類

売買契約の契約締結時には、不動産の状態について改めて買主の方に説明をおこないます。
そのため、不動産が法律上の問題を抱えていないことや、どのような不動産なのかが分かる書類を用意する必要があるでしょう。
建築確認済証があれば、その不動産が法律に則って建てられており、違法建築でないことを証明できます。
また、不動産にどのような設備があるのかを説明するための付帯設備表や瑕疵の有無などを記載した物件状況確認書なども必要書類です。
付帯設備表や物件状況確認書については、不動産会社が雛形を用意し、それに従って不動産のことをよく理解している売主自身が記載します。

重要事項説明書や売買契約書

不動産売却の契約締結時は、その契約のための重要事項説明書や売買契約書が必要です。
契約締結の直前に、宅地建物取引士が重要事項説明書をもとに、買主の方に重要事項説明をおこないます。
買主の方が納得できたら、そのまま売買契約に進むことになるのです。
重要事項説明書は、売主の方の話を聞いて宅地建物取引士が作成します。
売買契約書については、売主の方と買主の方がそれぞれ保管するため、2部必要です。
契約書についても、内容は買主の方と協議して事前に決めておく必要がありますが、用意するのは不動産会社になります。
実印や印鑑証明書が必要なのは、売買契約書に署名して捺印するためです。

不動産売却の決済と引き渡しの必要書類

売買契約が済んだら、契約書に記載された日付に従って決済と引き渡しがおこなわれます。
決済は手付金以外の売却代金が支払われること、引き渡しは実際に不動産を買主の方に渡すことです。
代金の決済と不動産の引き渡しは、一般的に同じ日におこなわれます。
不動産が本当に買主の方のものになるためには、これらにくわえて所有権移転登記もおこなわなければなりません。

決済と引き渡しの必要書類

不動産の決済と引き渡しをおこなう際は、その不動産に関する書類をほとんど買主の方に渡す必要があります。
固定資産評価証明書や都市計画税納税通知書、設備の取り扱い説明書などです。
土地の実測図や筆界確認書、建物の設計図、土地や建物に関する近隣の方との覚書なども用意します。
マンションであれば、分譲時のパンフレットや管理規約、使用細則や直近の理事会における会計報告書なども必要です。
こうした書類の多くは、不動産を所有している間売主が自力で保管しています。

所有権移転登記の必要書類

売却代金の決済が済んだタイミングで、不動産の所有権を買主の方に移すための所有権移転登記をおこないます。
登記をおこなうためには、不動産の権利証、印鑑証明書、固定資産税評価証明書、本人確認書類、住民票などが必要です。
手続きを司法書士に依頼するのであれば、登記を任せる旨が記載された委任状も必要になります。
さらに、決済で受け取った売却代金で住宅ローンを一括返済するのであれば、抵当権抹消登記に必要な書類も用意しなければなりません。
印鑑証明書や固定資産税評価証明書は、自治体役場で取得でき、抵当権の抹消に必要な書類については住宅ローンを借りていた金融機関が用意します。

売却後は確定申告もおこなう

不動産を売却して利益が出たときは、譲渡所得税の申告のため確定申告をおこないます。
確定申告の際は、譲渡所得計算証明書、除票住民票、売却時の売買契約書と購入時の売買契約書の写しなどが必要です。
また、特例を適用するのであれば条件に合った書類を用意する必要があります。
確定申告は利益が出なければおこなう必要はありませんが、損失が出たときのみに適用できる控除などもあるので、なるべく実施しておくのがおすすめです。
譲渡所得計算証明書は、国税庁のホームページからダウンロードでき、除票住民票については売却前に住んでいた市町村で発行できます。

まとめ

不動産売却では、売却前から契約の締結時、決済のタイミングに至るまで、さまざまな書類が必要です。
とくに、重要な手続きの際は不動産の権利を証明する書類や本人確認書類の提出を求められます。
多くの書類は、引き渡しのタイミングで買主の方の手に渡るでしょう。