不動産の共有名義とは？購入するメリット・デメリットについて解説

不動産の名義には、「単独名義」と「共有名義」の2種類があります。
不動産購入時に共有名義にする場合は、単独名義では問題にならないようなことにも注意が必要であるため、仕組みについてしっかり理解したうえで検討することが大切です。
そこで今回は、不動産の共有名義とはなにか、共有名義にして購入するメリット・デメリットについて解説します。
共有名義でマイホームを購入することをご検討中の方は、ぜひ参考にしてみてください。

不動産の共有名義とは？共有名義で購入する方法

不動産を取得すると、その不動産の所在や面積、所有者の住所・氏名などを法務局に保管されている帳簿（登記簿）に登録しなければなりません。
この手続きを「登記」といい、冒頭でもお伝えしたように、登記簿に登録する名義には、「単独名義」と「共有名義」の2種類があります。
まずは、この2種類の名義に関する基礎知識について確認しておきましょう。

単独名義とは

単独名義とは、1つの不動産に対して、所有者が1人の状態です。
そもそも、不動産の所有権は、購入資金を出した方にあります。
たとえば、夫1人の名義で住宅ローンを組んだ場合は、単独名義で登記することになります。

共有名義とは

共有名義は、1つの不動産に対して、所有者が複数いる状態です。
共有名義の場合、登記簿には共有者全員の氏名が登録されます。
なお、住宅ローンを含めて不動産を購入するために支払った金額に応じ、共有者が持つ所有権の割合を決めるのが原則です。
この割合のことを「共有持分」といいます。
そして、登記簿にもその割合が記載されます。

共有名義で不動産を購入する方法

購入代金に対して、複数人が出資した場合、その金額に応じて共有持分が決まります。
たとえば、3,000万円の物件を購入する際に、夫が2,000万円、妻が1,000万円を出資したとします。
この場合、夫が2/3、妻が1/3の割合で登記される仕組みです。
つまり、不動産購入時に共有名義にする場合は、共有者がお金を出し合い、もしくはそれぞれが住宅ローンを組んで不動産を購入し、負担額に応じて登記をおこなうことになります。
ただし、夫婦や親子、親族などの関係でなければ、住宅ローンの審査にとおらないケースもあるため、未婚のカップルや事実婚の場合は金融機関への確認が必要です。

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不動産購入時に共有名義にするメリット

共有名義の不動産を購入する際には、メリット・デメリットを把握したうえで検討したいですよね。
そこで次に、不動産購入時に共有名義にするメリットについて解説します。
共有名義のメリットは、以下の3つです。

●共有者が別々に住宅ローン控除を受けられる
●相続税を節税できる
●売却するときの特別控除を別々に利用できる

どういうことなのか、3つのメリットの内容について順番に解説します。

メリット1：共有者が別々に住宅ローン控除を受けられる

住宅ローン控除とは、住宅ローンを組んで住宅を取得した方を対象に、年末のローン残高の0.7％を所得税から最大13年間控除する制度です。
共有名義で住宅ローンを組んで登記をおこなった場合、共有者それぞれがこの制度を利用できます。
たとえば、夫婦の共有名義であれば、夫も妻も所得税を減税できるのです。

メリット2：相続税を節税できる

相続が発生すると、被相続人の財産を取得した方に対して、相続税が課されます。
単独名義の場合は、相続した不動産の評価額がそのまま相続税の対象となります。
共有名義であれば、被相続人の持分のみが相続の対象です。
たとえば、夫の単独名義の不動産の評価額が2,000万円の場合、夫が亡くなると妻や子どもには2,000万円に対する相続税が課されます。
しかし、夫婦が1/2ずつ出資してマイホームを購入していた場合は、夫の持分である1,000万円のみが相続の対象となるため、単独名義の不動産より相続税を抑えることができるのです。

メリット3：売却時に「3,000万円控除」を別々に利用できる

不動産を売却して利益（譲渡所得）を得ると、その利益に対して譲渡所得税が課されます。
国は、譲渡所得税の負担を軽減するための控除制度を設けています。
「3,000万円控除」とは、不動産売却時に利用できる控除制度の1つです。
この制度を利用すると、マイホームの売却で得た譲渡所得から、最高3,000万円の控除を受けられます。
共有名義になっている不動産を売却した場合、共有者それぞれに「3,000万円控除」が適用されるため、売却時に発生する譲渡所得税も抑えることができるのです。

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不動産購入時に共有名義にするデメリット

前章で解説したように、共有名義にして不動産を購入すると、単独名義より節税効果がある点が大きなメリットです。
しかし、デメリットも存在します。
共有名義にするかどうかを検討するためには、デメリットについてもしっかり理解したうえで決断しましょう。
そこで最後に、共有名義にして不動産を購入するデメリットについて解説します。
共有名義で購入するデメリットとしては、以下の3つが挙げられます。

●共有者が他界すると所有者が増える場合がある
●贈与税の課税対象になる場合がある
●住宅ローンの費用が別々にかかる

どのようなデメリットが生じるのか、順番に解説します。

デメリット1：共有者が他界すると所有者が増える場合がある

前章でも解説したように、たとえば共有名義人である夫が他界した場合、夫の持分は妻や子どもが相続することになります。
もともと夫婦2人で所有していた不動産が、相続が発生すると所有者が増えることになるのです。
また、共有名義の不動産は、名義人1人の独断で処分したり、活用したりすることができません。
たとえば、売却する場合、共有者全員の同意が必要になります。
所有者が増えたことで足並みがそろわず、共有者のあいだでトラブルになるケースも珍しくありません。

デメリット2：贈与税の課税対象になる場合がある

単独で出資して不動産を購入したにも関わらず、共有名義で登記すると、贈与税の課税対象になる場合があります。
たとえば、夫が購入したマイホームを、夫婦が1/2ずつの持分で登記したケースが考えられます。
この場合、不動産の購入価格の1/2を夫から妻に贈与したとみなされる可能性があるのです。
したがって、不動産の登記は、負担した割合どおりにおこなうよう注意してください。

デメリット3：住宅ローンの費用が別々にかかる

不動産購入時に共有名義にする場合、共有者が別々に住宅ローンを組むのが一般的です。
住宅ローンを組む際には、金融機関と金銭消費貸借契約をかわす必要があります。
このとき、金銭消費貸借契約書に貼る収入印紙代が必要です。
そのほか、金融機関の事務手数料や団体信用生命保険料、保証会社に支払う保証料、登記費用などもかかります。
これらの諸費用は、住宅ローンの契約ごとに必要です。
単独名義であれば、1つの契約に対する諸費用で済みますが、共有名義の場合は契約の数だけ諸費用がかかるため、不動産購入時の出費がかさむことを頭に入れておく必要があります。

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まとめ

共有名義とは、不動産を取得する際に複数人で登記することで、夫婦や親子などで不動産を購入するケースでよく見られます。
共有名義にして購入する場合、単独名義より節税効果がある点がメリットですが、相続人が複数いると権利関係が複雑になったり、住宅ローンの諸費用が契約の数だけかかります。
夫婦で出資すれば、単独名義より高い物件を購入しやすくなりますが、安易に共有名義にすると、あとでトラブルになる場合もあるため、メリット・デメリットをしっかり考慮して検討しましょう。