不動産売却時の「現状渡し」とは？メリット・デメリットについて解説

不動産売却時に、物件に瑕疵（欠陥や不具合）がある場合は、売主が修繕したうえで引渡すのが一般的です。
しかし、買主の同意を得れば「現状渡し」をおこなうこともできます。
そこで今回は、不動産売却の「現状渡し」とはどのような方法なのか、現状渡しで売却するメリット・デメリットについて解説します。
現状渡しでの不動産売却をご検討中の方は、ぜひ参考にしてみてください。

不動産売却の「現状渡し」とは？

中古不動産を探している方が、きれいな物件と傷や汚れがある物件を比較した場合、間取りや条件、価格にそれほど差がなければ、きれいな物件のほうを購入したいと考える方がほとんどです。
したがって、不動産を売却する場合は、傷を修繕し、きれいな状態にして売り出したほうが、買主が見つかりやすくなります。
しかし、修繕費用をかけたくない、早く売却したいなど、さまざまな理由から「現状渡し」で売却するケースも少なくありません。
まずは、「現状渡し」とはどういうことなのか、売却時のポイントについて解説します。

現状渡しとは

現状渡しは、文字どおり不動産を現状のまま修繕せずに買主に引渡す方法です。
現状渡しでは、壁のひびや床の痛み、雨漏りなど瑕疵があっても、そのままの状態で引渡します。
現状渡しには、さまざまなケースがあり、その範囲は売主と買主の交渉によって決めることができます。
たとえば、「庭に植えた木はそのままにしておく」などのように一部分に限定するケースや、物件全体を現状で渡すケースなどです。
どのようなケースであっても、現状渡しについては、買主の同意を得なければなりません。
現状渡しは、瑕疵をそのままにした状態での引渡しについて買主が納得していることが前提です。

現状渡しのポイント

不動産売却時の現状渡しについて、以下の2つのポイントを理解しておく必要があります。
契約不適合責任
不動産売却時には、契約不適合責任に注意しなければなりません。
契約不適合責任は、売却後に契約内容と適合しない瑕疵が見つかった場合に、売主が負う責任のことです。
契約不適合が発覚した場合、買主には損害賠償や契約解除を求める権利があります。
契約内容と適合する瑕疵については責任を問われないため、瑕疵を修繕せずに引渡す現状渡しでは、物件の状態をしっかり契約内容に盛り込むことが大切です。
告知義務
売主が知っている瑕疵があれば、買主にその内容を伝える告知義務があります。
売主は、物件の状態を確認して、以下のような書面を作成し、内容について買主の同意を得たうえで、契約を結ぶことが大切です。

●物件状況報告書…物件そのものの状況・改修履歴・そのほかの重要事項などを告知する報告書
●付帯設備表…付帯設備の種類や設置場所・状態・修理履歴などを告知する一覧表

これらの書類は、売主が責任を持って作成するものです。
契約不適合責任を軽減するため、しっかり確認し、ていねいに記載しましょう。

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不動産売却で現状渡しをするメリット

不動産売却時の現状渡しの方法やポイントを前章で解説しましたが、メリット・デメリットについても知ったうえで検討したいですよね。
そこで次に、現状渡しをするメリットについて、売主と買主の両方の立場で解説します。

売主にとってのメリット

売主にとっては、以下のようなことがメリットです。
コストを抑えられる
瑕疵を修繕して売却する場合、当然のことながら修繕費用がかかります。
リフォームをするとなると、多額の出費になる可能性もあります。
しかし、現状渡しであれば、そのようなコストはかかりません。
売却時には、税金や仲介手数料といった諸費用がかかるため、売却時に自己資金に余裕がない方には、大きなメリットです。
早期売却ができる
修繕して引渡す場合、その工事が終了するまで引渡すことができません。
たとえば、すぐに入居できる物件を探している方からは検討してもらえないでしょう。
現状渡しであれば、売却に必要な手続きが完了すれば、すぐに引渡せます。
そのため、急ぎで物件を探している方もターゲットになり、早期売却を目指せます。
買取の場合は契約不適合責任が免除になる
築年数が古い不動産などは、仲介で買主を探しても、なかなか売却しにくい傾向があります。
売却しにくい不動産を所有している場合や早く現金化したい場合は、不動産会社の買取で売却するのも選択肢の1つです。
買取とは、不動産会社が買主となって直接不動産を買い取る方法で、その場合は契約不適合責任が免除になるのが一般的です。

買主にとってのメリット

買主にとっては、以下のようなメリットがあります。
自分好みにリフォームできる
リフォーム済み物件は、見た目がきれいで買主が見つかる可能性が高まります。
しかし、売主の趣味でリフォームしたことが、逆効果になる場合もあります。
たとえば、売主が選んだ壁紙など室内の雰囲気が、そのエリアで物件を探している方の趣味に合わないと、買主の選択肢から外れてしまうこともあり得るのです。
買主のなかには、自分の好みに合わせてリフォームしたいと考える買主もいます。
現状渡しは、自分が選んだ素材を使ってリフォームできる点がメリットだと考える買主も少なくないのです。
安く購入できる
現状渡しは、瑕疵を修繕せずに売却するため、リフォーム済み物件より販売価格を安く設定するのが一般的です。
先述のとおり、自分でリフォームしたいと考える買主は、物件を購入したあとにリフォーム費用がかかります。
現状渡しは、少しでも安く購入できる可能性があるため、魅力だと感じる買主も多いです。

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不動産売却で現状渡しをするデメリット

現状渡しには、以下のようなデメリットも存在します。

売主にとってのデメリット

売主にとっては、以下のようなデメリットが生じます。
契約不適合責任に注意しなければならない
先述のとおり、現状渡しは、物件の状態をしっかり買主に告知し、同意を得たうえで売却することが大切です。
告知内容に漏れがあると、契約不適合責任を問われるため、些細なことでも物件状況報告書や付帯設備表に記載し、契約書に盛り込まなければなりません。
これらは売主が作成するため、その手間がかかる点がデメリットだといえます。
売却価格が安くなる
リフォームをしない分、販売価格を安めに設定しないと、買主が見つかりにくい可能性があります。
また、買主側からの条件や価格の交渉をされやすいため、売却価格は相場より安くなるのが一般的です。

買主にとってのデメリット

買主のデメリットとしては、以下のようなことが挙げられます。
入居までに時間がかかる
買主が購入後にリフォームをするつもりで現状渡しの不動産を購入した場合、入居できるようにするまでにリフォーム工事の時間がかかります。
想定以上に工事期間がかかった場合、予定どおり入居できないことにデメリットを感じることもあるでしょう。
不具合が生じた場合に手間がかかる
瑕疵があることをわかって購入したとしても、実際に不具合が生じれば、修繕しなければなりません。
売主に問い合わせなければならないことも生じる可能性があり、その手間がかかる点も買主にとっては、デメリットの1つです。

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まとめ

不動産は、瑕疵を修繕したりリフォームをしたりして引渡すのが一般的ですが、現状渡しで売却することも可能です。
現状渡しであれば、修繕費用がかからず、売却手続きが完了すれば、すぐに引渡すことができます。
ただし、契約内容と適合しない瑕疵が発覚すると、契約不適合責任を問われる恐れがあるため、物件の状態を把握して買主に告知し、同意を得たうえで契約書に盛り込むことが大切です。