年収から考える不動産購入の予算は？計算方法と返済金額も解説

これから不動産の購入に向けて行動を始める場合、まずは予算を考えることが大切です。
しかし、具体的な予算について、どのように考えれば良いかわからない方がいらっしゃるかもしれません。
そこで今回は、年収ごとに不動産購入にはどのくらいの予算が必要なのか、具体的な予算の計算方法と、安定した返済に欠かせない返済比率の考え方を解説します。

年収ごとの不動産購入における予算とは

不動産の購入にあたって、自分に合った予算を考える必要があります。
まずは、年収ごとに、不動産購入に対してどのくらいの予算が必要になるのかチェックしてみましょう。

基本的な予算の考え方

不動産購入の予算は、頭金と住宅ローン借入可能額で決まります。
不動産購入において年収が予算決定の大きなポイントになるのは、予算のなかの住宅ローン借入可能額に影響を与えるためです。
住宅ローンをいくら借りられるのかは、契約者の年収によって決まります。
住宅ローンは契約者が希望した金額を借りられるものではなく、住宅ローンを貸し出す金融機関での審査を受ける必要があります。
返済が難しくなるほど高額な住宅ローンを組むと、金融機関にとってリスクが大きくなることから、年収ごとに借りられる住宅ローンの金額はある程度決まっているのが一般的です。

年収と不動産購入予算の関係

実際に不動産購入予算をいくらにするか考える場合、年収倍率をチェックするのがおすすめです。
年収倍率とは、年収の何倍の不動産を購入しているかといった実際のデータです。
長期固定金利のフラット35を貸し出している住宅金融支援機構によると、フラット35で過去に不動産を購入した方の平均的な年収倍率は、5～7倍とされています。

頭金の考え方

不動産購入時には、全額を住宅ローンでまかなうのではなく、何割かを預貯金から頭金として支払うのが一般的です。
頭金として用意するのは、不動産価格のうち1～2割程度となります。
頭金を多く出せれば住宅ローンの借入額を減らせるため、毎月の返済負担を少なくできます。
しかし、無理をして頭金を多く出してしまうと、万が一の場合に生活に影響を与えることは注意点です。
預貯金の全額を頭金にした場合、住宅ローンの返済負担は減りますが、休職・失業など収入が減った場合に生活が成り立たなくなるリスクがあります。
基本的な頭金の考え方は、生活予備費として一定金額を確保したうえで、無理のない金額にしましょう。
また、生活予備費だけでなく、不動産購入の税金や手数料といった諸費用、将来のための貯金なども残しておくことがポイントです。

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年収ごとに考える不動産購入の予算の計算方法

基本的な不動産購入の予算の考え方を把握したら、具体的な計算でシミュレーションしてみましょう。

現在の家賃と比較する計算方法

毎月の住宅ローン返済負担に不安をお持ちならば、現在支払っている家賃と比較するのがおすすめです。
現在の家賃と同等の負担でいくらの住宅ローンを借りられるか、実際にシミュレーションしてみましょう。
金利1.7％・35年返済で計算した場合、現在7万円の家賃を支払っている方は、同等の負担で2,210万円を借りられる計算になります。
また、現在10万円の家賃を支払っているならば、3,160万円が住宅ローン借入可能額の目安です。

住宅にかける費用を最大30％とする計算方法

現在の家賃と比較して住宅ローン借入額を決める以外に、住宅にかける費用を最大30％として計算する方法があります。
現在家賃が収入の30％を占めている場合、不動産を購入した後には、住宅にかかる費用がこれより多くなる可能性に注意が必要です。
住宅にかける費用とは、単純に家賃や住宅ローンの返済金額のことだけではありません。
不動産を購入した後には、住宅ローンの返済だけでなく、修繕にかかる費用やマンションの管理費などがかかります。
こうした費用をまとめて収入の30％と仮定した場合、年収300万円の方は毎月7万3,000円が住宅費となります。
年収500万円の方であれば、毎月12万5,000円までを住宅費として考えましょう。

予算の計算における注意点

購入する不動産がマンションの場合、物件によっては、毎月の管理費や修繕積立金の金額が大きい場合があります。
こうした毎月のランニングコストが高額となるならば、住宅費全体が増えることが注意点です。
不動産購入の予算を考える場合には、住宅ローンの返済金額だけでなく、毎月の管理費なども考えてみましょう。
また、住宅ローンは、30年以上の長期にわたって返済することも珍しくありません。
そのため、長い返済生活のなかで、収入が減るリスクについて考えることが注意点です。
年齢を重ねれば年収が上がると考えられがちですが、現在残業代が多い方の場合には、将来的に残業が減り収入も減る可能性があります。
加えて、不動産購入予算の計算に欠かせない住宅ローン金利について、最新の動向をチェックすることも重要です。

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不動産購入の予算に関わる返済比率

より具体的な不動産購入予算を計算する場合、返済比率の考え方をチェックするのがおすすめです。

返済比率とは

年収倍率は、不動産購入で予算を考える場合に参考にしたい統計上のデータです。
不動産購入の予算を考えるならば、より具体的な金額を計算するのがおすすめです。
不動産購入予算のなかで、大きな割合を占める住宅ローン借入額を決める要素となるのが、返済比率となります。
返済比率とは、年収の何割を住宅ローンの返済にあてているかを示す数値で、安定した返済のためには30～35％を超えないようにすることが大切です。
返済比率は、自分で予算を考える場合に目安となるだけでなく、住宅ローンを借りる場合に金融機関によって設定された基準でもあります。
住宅金融支援機構が貸し出すフラット35においては、年収400万円未満の場合、返済比率30％以下が基準です。
また、年収が400万円以上の方であれば、返済比率35％以下が基準として定められています。

返済比率はどう決める？

返済比率30～35％とは、住宅金融支援機構が設定した住宅ローン審査基準です。
不動産を購入しようと考える方のなかには、毎月の収入の30～35％を住宅ローンの返済にあてることに不安を覚える方がいらっしゃるかもしれません。
一般的に無理のない住宅ローンの返済は、返済比率25％以内とされています。
したがって、実際に住宅ローン借入額を考える場合、住宅金融支援機構が基準する30～35％とするのではなく、自分に合った返済比率を決めることが大切です。
実際に返済比率を決めるには、自分の現在の生活と将来のライフプランを考える必要があります。
共働きで今後も安定した収入が見込める場合であれば、返済比率30％を超えても比較的安定した返済が可能です。
一方で、子どもの学費などにお金がかかる場合には、返済比率を25％より低く設定し、学資保険や預貯金にあてた方が良いでしょう。

返済比率のシミュレーション

額面年収が400万円の場合、金利1.5％・30年返済でシミュレーションしてみると、3,000万円の借り入れで返済比率は31.20％です。
同じ条件で3,500万円を借り入れた場合、返済比率は36.30％と返済負担が大きくなります。
また、年収700万円の方だと、5,000万円借り入れた場合の返済比率は29.66％です。
返済比率は、金利負担や返済期間の長さなどによって差があるため、さまざまな条件でシミュレーションしてみましょう。

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まとめ

不動産購入に必要な予算は頭金と住宅ローン借入額となり、住宅ローン借入額は5～7倍の年収倍率が目安です。
実際の不動産購入予算を計算するには、現在の家賃負担を参考にするほか、住宅費を収入の30％と考えてみましょう。
住宅ローン借入額の目安となる返済比率もチェックして、不動産購入の予算を考えてみてください。