不動産購入時の重要事項説明とは？チェックポイントや注意点についてご紹介

マイホームの購入を考えて物件探しをしている方のなかには、そろそろ物件が決まって、売買契約について準備をしたいと考えている方もいらっしゃるでしょう。
そこで知っておきたいのが、不動産購入時の大切なポイントの一つである「重要事項説明」についての注意点です。
今回は、不動産購入時の重要事項説明とはなにか、重要事項説明でチェックしておきたいポイントや注意点をご紹介します。

不動産購入時の重要事項説明とは

不動産を購入するときにおこなわれる「重要事項説明」は、とくに買主にとって重要な手続きなので、その目的について理解しておくと良いでしょう。
ここからは、不動産購入時の重要事項説明とはどのような手続きかご紹介します。

重要事項説明とは

不動産を購入するときにおこなわれる重要事項説明とは、宅地建物取引業法に定められた手続きの一つです。
重要事項説明は、略して「重説」とも呼ばれており、宅地建物取引業者が売買契約の締結に先立って、買主に対して契約上の重要な事項を説明する手続きです。
この重要事項説明は、宅地建物取引業法の第35条にもとづいて説明がおこなわれ、不動産の売買契約だけでなく、賃貸借契約でも同様におこなわれます。
宅地建物取引業法第35条では、売買契約・賃貸借契約を締結するよりも前に、不動産取引を代理・媒介する宅地建物取引業者がおこなうよう法律で義務付けています。
重要事項説明をおこなうにあたり、説明する重要事項をすべて書面に記載して、買主・借主にその書面を渡す決まりです。
その書面を「重要事項説明書」といい、重要事項説明書には宅地建物取引士が記名押印しなければなりません。

重要事項説明の目的とは

重要事項説明の目的とは、不動産の買主の保護です。
不動産の購入は頻繁におこなわれるものではなく、多くの方にとって一生に一度の買い物といわれるほど購入頻度は低いといわれています。
そのため、一般の方は不動産に関する知識や経験が少なく、また契約しようとしている物件に対しても、十分な情報をもっていない可能性があります。
不動産に関する法律知識が不十分な買主・借主が不動産契約をおこなうと、思いもかけない損害をこうむるおそれがあるでしょう。
そのような損害を防ぐために、一定の知識や経験をもつ有資格者である宅地建物取引士が説明をして、買主・借主に間違った説明がおこなわれないよう配慮されています。

宅地建物取引士が説明する必要がある

宅地建物取引業法では、重要事項説明は宅地建物取引士が対面で説明する必要があると定めています。
また、重要事項説明は契約の前におこなう決まりです。
ただし不動産賃貸の重要事項説明においては、安定した双方向通話が可能、事前に説明書類の送付をしておくなど決められた環境下であれば、パソコンなどの端末を使った説明が認められています。

不動産購入時における重要事項説明のチェックポイント

不動産を購入するときに重要事項説明でチェックしておきたいポイントには、大きくわけて「購入物件」の確認と「契約条件」の確認の2つがあります。
ここからは、不動産購入時における重要事項説明のチェックポイントとはなにかご紹介します。

購入物件についてのチェックポイント

購入する物件についてチェックしておきたいポイントの一つが、物件の内容です。
購入する物件の所在地や面積に相違がないか、登記簿に記載されている項目に問題がないか確認しましょう
具体的には、パンフレットに記載されている面積と実物の面積に相違がないか、間取りや構造、築年数に異なる部分はないかなどです。
また、抵当権が設定されている物件なら、それが解消される時期はいつか、その期日が契約書に記載されているかも確認しておきましょう。
法令上の制限では、一戸建て住宅なら予定している建物は建築可能なのか、用途地域や建ぺい率など法令にもとづく制限事項がないかチェックします。
ほかにも、土地と道路の関係では、敷地に接する道路の幅や私道負担に関する項目、敷地や建物の状態では敷地の形状や建物の構造・仕様について確認が必要です。
インフラの整備では水道・電気・ガスの供給や排水施設、マンションでは管理形態や管理費・修繕積立金、共用部分の範囲や使用方法も確認しておきたいポイントです。

契約条件についてのチェックポイント

購入する物件のもう一つのチェックポイントは、契約条件についてです。
代金以外に必要な金銭について、契約時の手付金などそれぞれの目的や金額を確認しましょう。
また、契約解除では、手付解除や契約違反による解除、ローン特約による解除についてそれぞれの条件や違約金の金額など細かい点もチェックが必要です。
ほかにも、供託や保険加入について、住宅の基本構造部分に瑕疵がみつかって、売主や建築会社が倒産したときに備えて、供託金の還付や保険金の支払いを受けられるか確認しましょう。
それ以外にも、購入者が事前に知っておくと良い内容として、工場や墓地など周辺の嫌悪施設や判明している設備不備など、幅広い内容が含まれます。

不動産購入時に重要事項説明を受けるときの注意点

不動産購入時に重要事項説明を受けるときに、いくつか注意点として気を付けておきたいポイントがあります。
ここからは、不動産購入時に重要事項説明を受けるときの注意点をご紹介します。

コピーをもらっておく

不動産購入時に重要事項説明を受けるときの注意点の一つが、事前にコピーをもらっておく点です。
重要事項説明書は、通常売買契約当日に渡されます。
しかし、その内容は多岐にわたり、その場で読んだだけでは理解できない点や、記載に間違いがないか調べる時間もありません。
事前にコピーをもらっておいて、記載内容を良く確認しておくと安心です。
コピーを読んで理解できなかった部分や疑問に思った部分はまとめておいて、当日質問できるように準備しておきましょう。

変更があったら新たに作成してもらう

重要事項説明を受けるときの注意点では、変更があったときは新しく作成してもらう点も忘れてはいけません。
重要事項説明書に間違った部分や納得できない内容があったら、妥協せずに相手とよく話し合っておきましょう。
そのうえでもし変更があったら、重要事項説明書を訂正するのではなく、新しく書面を作成してもらう必要があります。
重要事項説明書はとても大事な書類なので、修正テープや二重線に訂正印で修正すると、あとから書き加えたと疑われてしまうなどトラブルのもとになります。
宅地建物取引業者にお願いして、新しく作り直してもらいましょう。

説明を受けるまでサインしない

重要事項説明を受けるときの注意点として、説明を受けるまでサインをしないようにしましょう。
ほとんどの宅地建物取引業者は、しっかりと法令を守って業務をおこなっていますが、なかには法令に違反するような業者もいるかもしれません。
重要事項説明において、宅地建物取引業者には以下のようなルールが課せられています。

●重要事項説明を省いてはいけない
●宅地建物取引主任者の資格をもっていなければならない
●書面を交付して説明しなければならない
●事実を記載しなかったり、嘘の記載をしてはならない

国土交通省の調査によると、平成28年度に法令に違反して処分を受けた宅地建物取引業者は251にも及んでいます。
重要事項説明を省いて売買契約を締結しようとする悪質な業者もいるかもしれないので、重要事項説明を受ける前にはサインをしないように気を付けましょう。

まとめ

不動産購入時の重要事項説明とは、売買契約の締結前に買主に対して契約上の重要な事項を説明する手続きです。
重要事項説明のチェックポイントは、面積や間取りなど購入物件の内容についてや、手付金や契約解除など契約条件の内容についてです。
重要事項説明を受けるときの注意点として、コピーをもらう、変更があれば新たに作成してもらう、説明を受けるまでサインしない点があります。