マイホームを買い替えるタイミングは？ローンの扱い方やメリットを解説！

マイホームの購入後、家族構成の変化や住宅の老朽化などを理由に、買い替えたいと考えることがあるでしょう。
そのときに悩むのが、「住宅ローンが残っている状態で買い替えられるか」「買い替えの最適なタイミングはいつか」といった問題です。
そこで今回は、マイホームの買い替え時における住宅ローンの扱い方、買い替えで得られるメリット・デメリット、買い替え可能な物件価格の目安を年収別に解説します。

マイホームの買い替え時に住宅ローンはどうする？

マイホームを買い替えるときに直面しやすいのが、返済が終わっていない住宅ローンの扱い方です。
マイホームを買い替えたくても、住宅ローンをどう処理すれば良いのかわからず、次のステップへ進めない方もいるでしょう。
ここでは、マイホームの買い替えにおける基本的なパターン「売却先行」と「購入先行」について解説します。

売却先行型で住宅ローンを整理する方法

売却先行とは、現在住んでいる家をまず売却し、その売却資金で住宅ローンの残債を完済してから新たな住まいを購入する方法です。
この方法の大きなメリットは、新居を購入する資金計画を立てやすく、ローンの二重支払いを避けられることです。
また、不動産市場が好調なタイミングであれば、売却益が出る可能性があり、新居購入の頭金や諸費用に充てられるでしょう。
ただし、マイホームの売却までに新居を購入していないと、仮住まいを用意する必要があり、引っ越しの手間や費用負担が発生するリスクがあります。

購入先行型で新居確保を優先する方法

購入先行は新居を先に購入し、そのあとに現在の住まいを売却する方法です。
すぐに希望の物件に住める利点がある一方で、しばらくの間は「二重ローン」になる可能性があります。
資金的な余裕がある方やすでに新居の購入計画が進んでいる方にとっては、有効な選択肢ですが、資金面で不安があるときには慎重に検討することが大切です。
二重ローンを避けたいときには、「つなぎ融資」や「住み替えローン」などの金融商品の利用も有効です。
これらのローンをうまく利用すると、現在のローン残債と新たなローンを一本化でき、返済計画が立てやすくなります。
なお、売却先行・購入先行のどちらの方法にも、メリット・デメリットがあります。
そのため、自身の資金状況や住宅市場の動向、購入希望エリアの条件などを総合的に考慮し、早めに金融機関や不動産会社と相談を進めることが成功のポイントです。

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マイホームを買い替えるメリット・デメリット

マイホームを買い替えると、住まいの変更以外にも、さまざまなメリットがあります。
ただし、デメリットもあるため、マイホームを買い替えるか迷ったときは、慎重に検討することが大切です。
ここでは、マイホームを買い替えるメリット・デメリットについて解説します。

メリット①ライフスタイルの変化に柔軟に対応できる

結婚、出産、子どもの独立、親との同居、転職など、人生にはさまざまなライフイベントが訪れます。
現在の住まいがライフスタイルに合わなくなったと感じたら、買い替えを検討する良いタイミングかもしれません。
子どもの成長によって部屋数が足りなくなった、あるいは職場が変わって通勤時間が長くなったなど、暮らしの快適さに影響するケースがあります。
このタイミングに合わせて住環境を見直せば、生活の質を大きく向上できるでしょう。

メリット②将来的な資産価値の維持・向上につながる

築年数が古くなるほど、住宅の資産価値は下がっていく傾向にあります。
とくに、築20年以上になると、建物の価値は大きく下落し、将来的な売却は難しくなるかもしれません。
そのため、古い家に住み続けるよりも、資産価値が下がる前に買い替えを検討するのは、選択肢のひとつといえます。
最新の設備や断熱性能の高い構造を備えた新居へと買い替えれば、資産価値を高められ、将来的な売却にも有利に働く可能性があります。

メリット③住宅ローンの見直し・再構築ができる

マイホームを買い替えるタイミングは、ローンの借り換えや再設定をするチャンスでもあります。
いまよりも低金利の商品に乗り換えると、毎月の返済額を抑えられる可能性があるためです。
住宅ローン控除の再適用など、制度面の恩恵を再度受けられることもあるため、トータルで考えると節約効果が期待できます。
ただし、住宅ローンが残っているマイホームを売却するには、抵当権の抹消が条件です。
現在の残債と新居の購入費用分のローンを借り換えられるほどの年収がないと、金融機関の審査に通過するのは難しい点に注意が必要です。

デメリット①買い替え費用がかかる

マイホームを買い替えるときにかかる費用は、物件購入価格だけではありません。
マイホームの売却と新居の購入時には、不動産会社へ仲介手数料を支払う必要があります。
また、マイホームの売却時に利益が発生したら、譲渡所得税を納めなければなりません。
マイホームから新居へ移り住むための引っ越し代がかかることも、念頭に置いたうえで資金計画を立てましょう。

デメリット②買い替えローンの金利が高い

住宅ローンが残っているマイホームでも、住み替えローンを利用すると買い替えが可能になります。
しかし、住み替えローンの金利は、通常の住宅ローンよりも高い点には注意しなければなりません。
金利が高くなる分、総返済額の負担が大きくなるおそれがあるため、無理なく返済できるかシミュレーションしておくことが大切です。

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年収別に見るマイホーム買い替えの目安とタイミング

マイホームを買い替えるタイミングを見極めるには、自分の年収に応じてどのくらいの住宅が無理なく購入できるのかを把握することが重要です。
以下では、年収別に買い替え可能な物件価格の目安を解説します。

年収400万円～500万円は2,000万円～3,000万円台が目安

年収が400万円～500万円の方の買い替え可能な物件価格の目安は、2,500万円～3,000万円台前半です。
したがって、頭金を入れないケースでは、上記の金額で購入できる物件が買い替え先の目安となります。
ただし、自動車ローンや教育ローンなど、ほかにも融資を受けているときには、その限りではありません。
一般に、住宅ローンの年間返済額は年収の25％以内に収めると、問題なく金融機関の審査に通過するといわれています。
しかし、ほかにも融資の返済があるときには、返済負担率が上がってしまい、希望金額を借りられない可能性がある点に留意が必要です。

年収600万円～800万円は4,000万円～4,500万円が目安

年収が600万円～800万円の方の買い替え可能な物件価格の目安は、4,000万円～4,000万円台後半です。
利便性の高いエリアや新築など、条件の良い物件が選びやすくなり、比較的余裕を持った買い替えが可能だといえます。
ただし、生活費や将来の教育資金なども見据え、返済計画は慎重に立てる必要があります。

年収1,000万円以上は5,000万円〜6,000万円台が目安

年収が1,000万円を超えると、6,500万円以上のローンを組むことも可能です。
そのため、幅広い条件の物件から、より理想に近い住まいを選べるようになります。
ただし、高収入であっても、無理なローン設定は避けたほうが無難です。
将来的な家計変動となる教育費・医療費・老後資金などを踏まえたうえで、堅実な予算設定を心がけましょう。

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まとめ

住宅ローンが残っているマイホームの買い替え方法には、売却先行と購入先行があります。
マイホームの買い替えは、ライフスタイルに合わせられるメリットがありますが、買い替え費用がかかるなどのデメリットも理解しておくことが大切です。
また、年収に応じた無理のない資金計画を立てると、理想の住まいを手に入れられるだけでなく、将来的にも安定した暮らしを築くことが可能です。