不動産売却で失敗しないための注意点！相続や離婚時の対応も解説

ご所有の不動産を売却する際、「仲介」と「買取」のどちらを選ぶべきか、また離婚や相続といった特別な事情がある場合の売却手順について、不安を抱えてはいませんか。
不動産の売却は知識がないまま手続きを進めてしまうと、売却価格で損をしたり、後々のトラブルに発展したりするリスクがあります。
本記事では、不動産売却における基本的な方法の違いから、離婚や相続といった、複雑な状況下での売却に必要な注意点までを解説いたします。
スムーズに、そして後悔のない不動産売却を実現したい方は、ぜひご参考になさってくださいね。

不動産売却の仲介と買取の違い

不動産売却の方法には、主に「仲介」と「買取」があります。
まずは、不動産売却における「仲介」と「買取」の違いと注意点について解説していきます。

買主の違いと手順

「仲介」は、不動産会社が広告や交渉を担当し、市場の個人や法人が最終的な買主となる方法です。
不動産会社と媒介契約を結び、販売活動を経て売買契約を結ぶのが基本的な流れになります。
「買取」は、不動産会社が買主になる方法で、査定後に条件が合えば契約に進むため仲介と比べて手続きは簡潔です。
「仲介」では売買契約が成立すると成功報酬として仲介手数料が発生し、売買価格が400万円を超える場合の上限は以下で計算されます。
「（売買価格 × 3% + 6万円） + 消費税」
一方で、「買取」は仲介ではないため、原則として仲介手数料はかかりません。
また、「仲介」では売主の契約不適合責任が残るのが一般的ですが、「買取」では免除される特約が多く見られます。

内覧対応と売主の手間

「仲介」の場合は、購入希望者に室内を見てもらう必要があり、内見のための週末の予定調整や掃除、片づけが何度か発生します。
住みながら売却する際は、私物の整理や質問への対応準備も求められ、精神的な負担が大きくなりがちです。
一方で「買取」では、一般の方への内覧は不要で、不動産業者の確認が数回あるだけで手続きが進みます。
基本的に「現状有姿」での引渡しとなるため、リフォームや家財処分を省ける点もメリットです。
また、近所に知られたくない場合でも静かに手続きを進められるため、「買取」が向いていることがあります。

価格と速度感の比較

「仲介」は市場価格で売れる可能性が高く、相場の9～10割で成約できることがあります。
なお、買主探しや内覧対応などで3～6か月ほどかかるのが一般的です。
一方で、「買取」は相場より価格が下がりやすく、売却額は6～8割程度、中心は7割前後といわれています。
これは、業者がリフォーム費用や、売れ残りリスクを見込んで査定するためです。
ただし、買取はスピードが早く、条件が整えば数日～1か月ほどで現金化できるケースも多くあります。

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離婚で不動産売却する際に押さえるべき注意点

前章では、仲介と買取の違いを述べましたが、離婚がきっかけとなる売却も多くみられます。
ここでは、離婚をきっかけに不動産を売却する際に押さえておくべき注意点について解説いたします。

財産分与と代金分配

財産分与は、結婚期間中に夫婦で築いた財産を、原則2分の1ずつ分ける制度です。
名義が夫（妻）単独でも、結婚後に取得した不動産は、共有財産として分与の対象になります。
一方で、結婚前から持っていた不動産や相続・贈与で得たものは「特有財産」とされ、対象外となります。
実務では、不動産を売却してお金に換え（換価分割）、その諸経費を差し引いた残額を分ける方法が一般的です。
財産をどの時点で評価するかは「離婚時」が基本ですが、別居期間が長い場合は「別居時」を基準にすることもあります。
なお、不動産の価値は離婚成立時の時価が目安となるため、査定資料をそろえておくと話し合いがスムーズになります。

共有名義の売却手続き

単独名義の不動産は、名義人だけで売却手続きを進められますが、配偶者には分与請求権があるため、注意しましょう。
実務では、トラブルを避けるため、不動産会社から配偶者の同意書や協議書を求められるケースが多くあります。
共有名義の場合は、売却には共有者全員の同意が必須で、署名・押印・必要書類も全員分が必要です。
誰か一人が反対すると売却が進まないため、「離婚協議書」や「公正証書」で条件をあらかじめ決めておきましょう。
また、代金を分ける前提であれば、先に名義変更はせず、元の名義のまま売却して現金化してから分配するほうが良いでしょう。

ローン残債の対処法

離婚に伴い不動産を売却する際は、まず査定額とローン残債を比べます。
その後、売却額が残債を上回る「アンダーローン」か、売却額が残債を下回る「オーバーローン」か確認しましょう。
アンダーローンの場合は、売却代金でローン完済が可能で、残った金額（諸経費を除く）が財産分与の対象です。
オーバーローンの場合は、売却に不足分を補う必要があり、自己資金で補えないと売却自体が難しくなります。
不足分を補填できない場合は、金融機関と相談し「任意売却」を検討する方法があります。
なお、離婚しても連帯保証人や連帯債務者の義務は、自動で消えることはありません。
そのため、手続きのタイミングと内容を明確にし、決まったことは書面に残して進めることが重要です。

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相続した不動産を売却するときの注意点

ここまで、離婚時の売却を解説しましたが、相続不動産の売却もおさえておきましょう。
最後に、相続した不動産を売却するときの注意点について解説していきます。

遺産分割協議の進め方

相続が発生すると、その不動産は相続人全員の共有状態となり、このままでは売却契約を結ぶことはできません。
売却するには「遺産分割協議」で処分方法を決め、相続人全員の合意を得る必要があります。
まず、亡くなった方の戸籍をそろえて相続人を確定し、不動産会社の査定を参考にしながら話し合いを進めましょう。
分け方には「換価分割」「代償分割」「共有分割」があり、売却を前提とする場合は、換価分割がもっともシンプルです。
話し合いの内容は「遺産分割協議書」にまとめ、相続人全員が実印で押印し、印鑑証明書を添付します。

相続登記義務化と売却

相続で不動産を取得したら、2024年4月以降は「3年以内の相続登記」が義務となり、怠ると過料の対象になる可能性があります。
過去の相続分も対象となり、未登記の不動産は2027年3月31日までに申請しなければなりません。
名義が被相続人のままでは売却できないため、代表の相続人名義にするか共有名義にするなど、登記を先におこないます。
登記を放置すると、相続人がさらに増える「二次相続」が起こり、権利関係が複雑化して手続きが難しくなります。
早めに登記と協議を終わらせ、不動産を活用できないまま、放置される状況を避けることが大切です。

相続特有の税金と特例

不動産売却で発生する譲渡所得の計算では、亡くなった方の取得費や所有期間を、そのまま引き継ぐ点に注意が必要です。
取得費の資料が残っていないと、売却額の5%しか認められず、税負担が大きくなるおそれがあります。
相続税を支払った方は、「相続税の取得費加算の特例」を使うことで取得費を増やし、課税される利益を減らすことができます。
この特例は、相続開始から3年10か月以内の売却で利用することが可能です。
なお、相続では、登記・税金・不動産実務が複雑に絡むため、どの順番で手続きを進めるか計画を立てることが重要です。

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まとめ

不動産の売却方法には「仲介」と「買取」があり、価格を重視する場合は仲介、早さと手間の軽減を優先する場合は買取を選ぶのが基本です。
離婚に伴う売却では、ローン残債の確認と財産分与の方法を明確にし、共有名義の場合は全員の合意を得て、手続きを進めましょう。
相続した不動産を売却する際は、遺産分割協議と相続登記を済ませたうえで、特例なども活用しながら計画的におこなうことが大切です。