不動産売却時にできる税金対策！計算方法や控除についても解説

不動産を売却した際、想定以上の税金が発生して、手残りが大幅に減ってしまうケースがあることをご存じでしょうか。
しかし、事前に税金の仕組みや計算方法を理解し、活用できる控除制度を知っておけば、納税額を抑えることが可能です。
本記事では、売却にかかる税金の種類から複雑な譲渡所得の計算方法、さらに節税に繋がる特例までを解説いたします。
これから不動産の売却を控えている方や、税金対策について知りたい方は、ぜひこの記事をご参考になさってくださいね。

不動産売却時に課せられる税金の種類

不動産の売却を進めるうえでおさえておきたいのが、どのような税金がかかるかということです。
まずは、不動産売却時にかかる「税金の種類」について解説していきます。

売買契約書に課せられる印紙税

印紙税とは、経済的な取引で交わされる契約書や、領収書などの特定の文書に課される国税のことです。
不動産を売却する場面では、売主と買主の間で取り交わされる不動産売買契約書が、課税対象の文書となります。
税額は、契約書に記載された金額によって細かく定められ、税額分の収入印紙を契約書に貼り付けて納付します。
印紙を貼った後は、印鑑または署名によって消印をしなければ、正式な納税として認められません。
印紙税は契約書を作成した時点で課税され、原則として契約書を2通作成し、売主・買主がそれぞれ自身の契約書に貼付して負担します。
万が一納付を怠ると、本来の税額の最大3倍の過怠税が課される恐れがあるため、注意しましょう。

登記手続きでかかる登録免許税

登録免許税とは、不動産の権利に関する登記の手続きなどをおこなう際に、国に納める必要がある税金のことを指します。
一つ目は、住宅ローンが残る物件で担保を外すためにおこなう「抵当権抹消登記」です。
この登記費用は不動産一つにつき1,000円で、土地と建物は別々に計算されます。
二つ目は、登記簿に記載されている住所や氏名が現在の情報と異なる場合におこなう「登記名義人表示変更登記」です。
こちらも、不動産一つあたり1,000円が課税されます。
一方、不動産の名義を買主に変える「所有権移転登記」は、買主が負担するのが一般的です。
どの費用を誰が負担するかという取り決めは、売買契約書で明確にしておくとトラブル防止につながります。

所得税と合わせて納める復興特別所得税

復興特別所得税は、東日本大震災からの復興財源を確保するために設けられた税金です。
譲渡所得（不動産売却益）が出た場合、所得税に上乗せして徴収されます。
計算方法は、その年の所得税額に2.1%を掛ける方式です。
この税金は、翌年の確定申告で所得税と同時に納付します。
譲渡所得の計算では住民税と併せ、この税金も見落とさないようにしましょう。

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不動産売却益の税金計算で押さえるべきポイント

前章では、売却時にかかる税金の種類について述べましたが、実際にいくら税金を納めることになるのかが気になるところですよね。
ここでは、売却益にかかる税金の「計算」方法について、解説いたします。

譲渡所得の計算式と短期・長期の税率

不動産の売却で得た利益である譲渡所得は、「収入金額－（取得費＋譲渡費用）」という計算式で算出します。
収入金額は売却代金、取得費は購入代金や購入時の仲介手数料など、譲渡費用は売却時の仲介手数料などです。
この計算でプラスになった場合に、所得税と住民税が課税されます。
税率は所有期間で変わり、売却年の1月1日時点で5年以下なら短期、超えると長期です。
短期の場合は合計39.63%、長期の場合は合計20.315%が目安となります。
判定は購入日と売却日そのものではなく、年初時点で見る点に注意しましょう。

売却資産の価値を測る減価償却費の計算

売却した際の譲渡所得を計算するうえで重要な減価償却費は、建物の価値が時間とともに減った分のことです。
土地は、価値が減らない資産と見なされるため、購入したときの金額がそのまま取得費となります。
一方で建物は、使った年数に応じて価値が減った分を、購入時の金額から差し引いて計算します。
事業用ではない建物の減価償却費は、「建物取得価額×0.9×償却率×経過年数」という計算式で算出することが可能です。
建物の種類ごとの耐用年数の例としては、木造が22年、鉄骨鉄筋コンクリート造が47年です。
なお、購入時の金額が不明な場合は、売却価格の5%を概算の取得費とすることができます。

経費として控除できる譲渡費用の範囲

譲渡費用とは、不動産の売却に直接かかった費用のことで、これを正確に計上すると課税対象となる利益を小さくできます。
代表的な例としては、仲介手数料や印紙税、境界確定のための測量費、そして建物の解体費用などが挙げられます。
一方で、建物の修繕費やリフォーム費用、固定資産税、引っ越し費用などは、譲渡費用には当たりません。
これらの費用を証明する領収書や明細は保管し、いつでも提示できるように整理しておくと安心です。
税務署からの問い合わせに備えて、支出が売却にどう関係しているかを説明できる状態にしておきましょう。

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知っておきたい売却益の税金控除と節税特例

ここまで、売却時の税金の種類や計算方法を解説しましたが、納税額を減らす「控除」もおさえておきましょう。
最後に、不動産売却益の「控除」と特例による節税について解説していきます。

売却益から3,000万円特別控除する条件

不動産売却でよく使われるのが、「3,000万円特別控除」という特例です。
これは、マイホームの売却で出た譲渡所得から、最大3,000万円を差し引ける制度です。
この譲渡所得が3,000万円以下であれば、所得税と住民税はかかりません。
対象となるのは、売主が実際に住んでいる自宅、または住まなくなってから、3年後の年末までに売却した空き家とその土地を売る場合です。
また、売却した相手が、配偶者や親子などの特別な関係者でないことも条件の一つです。
さらに、前年や前々年にこの特例など、類似の特例を使っていないことが求められます。

特例で併用可能な買換えや軽減税率の制度

売却したマイホームの所有期間が10年を超えている場合は、軽減税率の特例が適用できます。
これは、3,000万円特別控除後の課税される所得のうち、6,000万円以下の部分にかかる税率が約14%に軽減される制度です。
一方で、「3,000万円特別控除」と「特定の居住用財産の買換えの特例」は、両方同時に使うことはできません。
買換えの特例は、売却益への課税を将来に繰り延べる制度であり、売却した時点での納税負担を抑えられるメリットがあります。
ただし、買換え特例は適用要件が厳しいため、事前に利用できるかを確認しておきましょう。
ご自身のライフプランや今後の住み替え予定と合わせ、どちらの特例を使うのが有利かを比較検討することが大切です。

控除を適用する際に必要な書類と注意事項

各種の特例や控除を使う場合でも、翌年2月16日から3月15日までの期間に確定申告が必要です。
申告は、ご自身の住所地を管轄する税務署へおこないましょう。
必要書類は、確定申告書や譲渡所得の内訳書、売買契約書の写し、経費の領収書の写しなどです。
とくに3,000万円特別控除では、売却した家に住んでいた事実を示す書類が必要になります。
これらの書類の準備には時間がかかることもあるため、余裕を持って集めておきましょう。
不明点があれば、税務署や税理士へ早めに相談すると安心できます。

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まとめ

不動産売却時には、契約書の印紙税や登記の登録免許税、利益が出た場合の所得税や復興特別所得税がかかります。
売却益の税金は、売却額から取得費や譲渡費用を引いた譲渡所得に、所有期間に応じた税率をかけて計算します。
マイホーム売却なら3,000万円控除などの特例が使え、節税には翌年の確定申告が必要となるでしょう。