不動産の仮登記とは？仮登記の種類や目的について解説！

マイホームの購入を検討するシーンでは、「仮登記」という言葉を目にすることがあります。
聞きなじみのない言葉で、内容や必要性がよくわからないという方も少なくありません。
本記事では、仮登記の目的や種類、仮登記をおこなうメリット・デメリットを解説します。
マイホーム購入をスムーズに進めるためにも、基本的な知識を押さえておきましょう。

不動産購入前に要チェック！仮登記をする目的とは

はじめに、仮登記と何か、なぜおこなう必要があるのかを解説します。

仮登記とは

仮登記とは、本登記をおこなう前に、権利の優先順位を確保する目的でおこなう一時的な登記のことです。
住宅の購入や不動産の売買の場面でよく利用されますが、日常生活ではあまり馴染みのない手続きでしょう。
仮登記は、正式な本登記の前に「この権利は確定される予定である」という事実を公示する役割を持っています。
たとえば、「農地の売買契約」をした場合、契約が成立しても、農地法の許可が下りるまで正式な所有権移転登記（本登記）はできません。
所有権移転登記が完了していないと、法的にはまだ不動産の正式な所有者とは認められません。
このような場合に仮登記をしておくことで、許可を待っている間に、万が一売主が第三者に二重で売却しようとした場合でも、自分の権利（順位）を法的に保全できるのです。
これにより、万が一売主や他の債権者が権利関係を不正に操作しようとした場合でも、自分の権利が優先されやすくなるのです。
ただし、仮登記はあくまで権利の順位を保護するためのものなので、本登記をして初めて権利が完全に確定します。

仮登記をおこなう目的

仮登記を行う主な目的は、契約から本登記（正式な登記）までの間に発生し得るリスクから、ご自身の権利を守る「順位保全」にあります。
不動産取引は高額であり、契約から本登記までには一定の期間が空くケースがあります。
例えば、まだ建築中の新築マンションや建売住宅を購入するケースです。建物が完成していなければ、当然ながら所有権の本登記はできません。
このような場合、契約（売買予約など）の段階で仮登記をしておくことで、万が一完成までの間に売主（不動産会社）が倒産したり、不動産を他者に二重で売却しようとしたりした場合でも、「自分こそが本登記できる権利者である」という法的な優先順位を確保できます。
また、中古物件の取引でも、売主が権利証（登記識別情報）を紛失し、本登記の手続きに時間がかかる場合などに、買主の権利を守るために利用されることがあります。
このように、仮登記は権利関係が不安定な状態での取引の安全性を高め、スムーズな本登記につなげるための重要な手段です。
トラブルを回避するためにも、事前に仮登記の種類や手続き、費用についてもしっかり理解しておきましょう。

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仮登記には種類がある！それぞれの役割とは

仮登記には「1号仮登記」と「2号仮登記」があり、それぞれさらに細かい種類に分類されます。
それぞれの特徴について見ていきましょう。

1号仮登記

1号仮登記は、売買契約などによって権利変動（所有権移転など）は既に発生しているものの、登記申請に必要な手続き上の要件が整っていない場合におこないます。
たとえば「農地法の許可が下りたら所有権を移転する」という停止条件付の売買契約です。
この場合、契約は成立していますが、許可が下りるまで本登記ができません。
この「許可」という要件が整うまでの間、権利の順位を保全するために「停止条件付所有権移転仮登記」をおこないます。
1号仮登記は、あくまで本登記を前提としており、権利の順位を保全する効力があります。
まだ本登記が完了していなくても、自分の権利が後回しにならないよう確保するための制度と考えるとわかりやすいでしょう。

2号仮登記

2号仮登記は、まだ権利変動（所有権移転など）は発生していないものの、将来的に権利変動を起こすことを請求できる権利（請求権）が既に発生している場合におこないます。
代表的な例が「売買予約」です。
将来、その不動産を買い取ることを予約した場合、買主は「予約完結権」という権利を持ちます。
これは、買主が一方的に「買います」という意思表示をするだけで、売主の承諾がなくても売買契約を成立させられる強力な権利です。
この場合、売買契約自体はまだ成立していませんが、この将来の「予約完結権」を行使した際の所有権移転請求権を保全するために「所有権移転請求権仮登記」をおこないます。
1号仮登記の「登記の目的」が単に「所有権移転」であるのに対し、2号仮登記では「所有権移転請求権」と記載され、まだ実際の所有権移転が発生していないことを明示します。

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不動産購入前に押さえておきたい！仮登記をおこなうメリットとデメリット

仮登記には、権利の保全や取引の安全性を高める効果がある一方で、手続きや費用の面で注意すべき点も存在します。
仮登記をおこなうメリットとデメリットを理解したうえで、必要性やタイミングを判断することが大切です。

仮登記をおこなうメリット

仮登記をおこなう大きなメリットは、権利の優先順位を確保できることです。
登記は原則として、申請した順に優先順位が決まります。
そのため仮登記をしておけば、その仮登記の日時を基準に本登記の優先順位を確保することができます。
つまり、自分より後に登記をおこなった第三者よりも、有利な立場で権利を保護できるのです。
さらに、仮登記は権利関係が確定していない段階でも登記簿に記録されるため、取引の安全性を高める効果もあります。

仮登記をおこなうデメリット

仮登記のデメリットは、仮登記の「まま」では権利を主張できないことです。
仮登記は、あくまで将来の本登記のための「順位取り」にすぎません。
そのため、仮登記をしただけでは、自分が所有者であること（所有権）を第三者に法的に主張（対抗）することはできません。
もし仮登記の後に第三者が現れた場合、速やかに「本登記」を完了させなければ、その第三者に対抗できないのです。
また、コスト面での負担もデメリットとなります。
仮登記の申請時には登録免許税や司法書士への報酬が必要です。
さらに、将来「本登記」をおこなう際にも、再度本登記のための登録免許税や司法書士報酬が発生します。
つまり、登記費用が二重にかかる形になります。
加えて、手続きの手間も考慮すべき点です。
仮登記中に状況が変わり、契約が解除された場合には、その仮登記を「抹消」する登記手続きが必要になります。
この抹消手続きにも、当然ながら手間と費用（登録免許税、司法書士報酬）がかかります。
このように、仮登記は権利を守るうえで有効な手段ですが、コストや手続きの面で注意点があることを理解しておきましょう。

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まとめ

仮登記とは、マイホーム購入などで本登記をする前に、権利の優先順位を確保するためにおこなう一時的な登記です。
仮登記をおこなうメリットは、権利の優先順位を確保できることと、取引の安全性を高められることですが、第三者への対抗力が限定的であることや、手続きや費用がかかる点はデメリットとなります。
仮登記はあくまで本登記の前段階としての制度ですが、正しく理解して活用することで、不動産取引をスムーズかつ安全に進める手助けとなります。
建築中の新築物件や、権利関係が複雑な不動産を購入する際は、ご自身の判断だけでなく、必ず契約前に不動産会社の担当者や、登記の専門家である司法書士に相談しましょう。