不動産売却時に確定申告は不要？特例や忘れた場合のリスクについても解説

不動産を売却した際、税金の支払いが必要かどうかは気になるポイントです。
譲渡所得が発生する場合には確定申告が必要ですが、条件次第では申告不要となることもあります。
本記事では、確定申告が不要となる条件や手順、さらに活用できる特例について解説します。
不動産の売却手続きでお悩みの方は、ぜひ本記事をご参考になさってくださいね。

不動産売却後に確定申告が不要か確認する方法

不動産売却後に確定申告が不要かどうかを判断するには、多岐にわたる条件を整理し、抜け漏れなく確認することが欠かせません。
まずは、確定申告が不要となる売却条件と確認手順について、具体例や注意点も交えながら解説します。

課税所得の基本

課税譲渡所得は、売却代金から取得費と譲渡費用、そして各種控除を差し引いて計算します。
結果がマイナスかゼロの場合、税金は発生せず確定申告も不要です。
給与所得者でほかの収入を合わせても20万円以内であれば、年末調整だけで済みます。
一方、個人事業主や副業収入がある方は給与所得者向けの20万円ルールが使えず、同じ計算結果でも申告が必要になる点に注意が必要です。
給与所得者でも、ふるさと納税や医療費控除を受ける場合は申告義務が復活するため、併用制度の有無も確認しましょう。

計算手順と判断方法

まず、売買契約書で売却価格を確認します。
次に、購入時の契約書や領収書を集め、登録免許税なども含めて取得費を合計しましょう。
測量費や仲介手数料など、売却時に支払った費用は譲渡費用としてまとめます。
「売却価格−取得費−譲渡費用」で譲渡所得を出し、「譲渡所得−特別控除」で課税譲渡所得を確認します。
課税譲渡所得がゼロ以下なら原則として申告はいりませんが、給与以外の雑所得を足して20万円を超えないかについても、忘れずにチェックしましょう。
万が一、判断が難しいと感じた場合は、税務署で計算内容を一緒に確認してもらうと安心です。
判断に迷った場合は、国税庁のシミュレーションソフトを併用すると、数値入力だけで試算できるので便利です。

税務署での確認方法

税務署に行く際は、売却と購入それぞれの契約書、費用の領収書、固定資産税の通知書などを持参しましょう。
概算取得費を使った場合や共有名義の物件の場合は、概算取得費を用いた理由や計算メモも準備しておくと説明がスムーズです。
相談後は職員の回答をメモし、領収書類と合わせて5年間保管すると、後日の調査にも対応しやすくなります。
また、広告費や解体費、司法書士報酬などを譲渡費用に入れ忘れていないか再確認すると良いでしょう。
取得費が不明で、売却価格の5%を概算として採用すると税額が増えやすいため、ほかに証拠がないか最後まで探しておくことが大切です。
共有名義の場合は持分ごとに計算し、各人の所得区分に合わせて判断する必要があります。
売却後は翌年1月末までに書類をそろえ、2月中旬の相談開始時期に合わせて確認すると、余裕を持って手続きがおこなえます。

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確定申告を忘れた場合の対応策

前章では申告不要か確認する方法について述べましたが、忙しい日常のなかでは、申告を忘れることも十分にあり得ます。
ここでは、確定申告を忘れた場合に課されるペナルティの内容と、ペナルティを軽減する対応策も解説いたします。

加算税と延滞税

期限内に申告しない場合、まず無申告加算税が課されます。
税額の50万円までの部分に15%、50万円超の部分に20%が上乗せされるため負担は大きいです。
しかし、税務署から連絡が来る前に、自主的に期限後申告をすると5%に軽減され、差はかなり大きくなります。
くわえて延滞税も発生し、2か月以内は年率7.3%、2か月を超えると年率14.6%で日割計算されるため、早めの対応が欠かせません。
税率は毎年見直される場合があるため、最新の数値を国税庁のホームページで確認してから試算すると良いでしょう。

審査や調査への影響

無申告が続くと、住宅ローンや事業融資の審査で必要な納税証明書が準備できません。
結果、借入額が減ったり審査に通らなかったりする恐れがあります。
税務調査では、金融機関への照会で副業収入が発覚することもあり、社会的信用を失うリスクが高まります。
会社員の方も源泉徴収票の提出を求められ、副業が職場に知られてしまうケースがあるため注意しましょう。
さらに、海外送金記録がある場合は、マネーロンダリング対策として厳しくチェックされることが増えています。

期限後申告の流れ

まず、譲渡所得の計算書を作成し、確定申告書第一表と第三表に数字を記入します。
作成した申告書類をe-Taxで送信するか、税務署窓口へ提出すると手続きは完了です。
自主的に提出したらすぐに全額を納付し、延滞税が増える期間を短縮しましょう。
資金が足りない場合は延納や分割納付を申し出られますが、利子税や担保が必要になるため、早めの準備が大切です。
なお、税務署から通知を受けた後に申告すると、重加算税が課される可能性があり、負担は跳ね上がります。
提出控えと納付済み証明書は必ずセットで保管し、次回のローン審査などに備えると安心です。

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不動産売却における確定申告時に使える3大特例

ここまで申告忘れの対策を解説しましたが、節税を最大化するには確定申告で利用できる特例の仕組みも理解しておくことが大切です。
最後に、確定申告時に活用できる代表的な3つの特例と、それぞれの適用要件や手続きの流れについて解説いたします。

3,000万円の特別控除

居住用の家やマンションを売った場合、所有期間に関係なく、最大3,000万円を課税譲渡所得から差し引けます。
国内物件であること、過去2年以内に同じ控除を使っていないこと、売却相手が親族など特別関係者でないことが主な条件です。
さらに、住まなくなってから3年以内に売却契約が成立している必要もあります。
転勤や介護などで空き家になる場合は、早めに売却計画を立てると特例を逃さず利用することが可能です。

軽減税率の活用

所有期間が10年以上の居住用財産を売却すると、課税譲渡所得6,000万円以下部分の税率が14.21%に下がります。
6,000万円超の部分は通常税率ですが、3,000万円控除と併用すると課税額そのものが減るため、二重の節税効果が期待できます。
ただし、前年や前々年に本特例の軽減税率を利用していると適用できないため、複数物件を売る場合は年度を分けると良いでしょう。
所有期間の判定は「譲渡した年の1月1日時点での所有期間」によっておこなわれます。
つまり、売却契約の日付ではなく、売却した年の1月1日において所有期間が5年を超えているかどうかで判定されるため、年末の契約では特に注意が必要です。

損益通算と繰越控除

売却損が出て住宅ローン残高が一定額以上あるときは、損益通算でほかの所得と相殺できます。
控除しきれない損失は3年間繰り越せるため、翌年以降の税金も抑えられるでしょう。
適用には、居住用財産であることや連続申告などの条件があり、書類を早めにそろえて毎年忘れずに手続きすることが大切です。
各特例は適用順序で税額が変わるため、税理士にシミュレーションを依頼し、最小負担の組み合わせを選びましょう。
特例を使っても所得が残る場合は、翌年の住民税や保険料が変動するため、家計全体で試算しておくと安心です。
また、住民票や登記事項証明書、ローン残高証明書などは取得に時間がかかることが多いため、売却契約後すぐに手配するとスムーズです。

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まとめ

課税譲渡所得がゼロ以下か給与以外の所得を含めても20万円以下なら、不動産売却後の確定申告は不要となるため、早期に計算と書類確認をおこなうことが大切です。
申告を忘れると、無申告加算税や延滞税が重くのしかかるため、気付いた時点で期限後申告と納付を済ませれば、負担を最小限に抑えられます。
居住用財産の3,000万円控除や軽減税率、損益通算などの特例を組み合わせれば、売却時の税負担を効果的に減らせるでしょう。