不動産売却における減価償却費とは？計算方法・減価償却費の注意点も解説

不動産売却のシーンでよく登場するワードの一つが「減価償却」です。
しかし、一般的に馴染みの少ない言葉であり、とくに初めて不動産取引をおこなう方は一体何を意味する言葉なのか、どれほど重要なのか判断しにくいでしょう。
今回は不動産売却と関わりの深い減価償却とは何か、減価償却費の計算方法や注意点とあわせて解説します。

不動産売却における減価償却費とは

不動産を売却するには、まず減価償却費とは何か確認しておく必要があります。

「減価償却費」とは

不動産売却における減価償却費とは、不動産が建築されてから減少した価値を金額として表したものです。
不動産には土地と建物が当てはまりますが、土地は年月が経過しても価値が下がらないとされており、減価償却の対象は建物部分だけです。
つまり、土地と建物を一緒に購入したとしても減価償却が必要になるのは建物部分のみで、土地の減価償却費は計算できません。
また、不動産の減価償却費は、建物の取得にかかった費用に償却率や所有年数などをかけて求めます。
償却率は不動産の建物構造と材質、法定耐用年数に応じて異なり、法定耐用年数が長くなるほど償却率が低くなりやすいです。

減価償却の狙い

減価償却の目的は、確定申告において経費を適切に計上するためです。
不動産をはじめ、車や機械などの資産は取得した時点から年々価値が減少するとされます。
そのため、確定申告では、減少した分の価値を事業用経費として毎年計上することが求められます。
そして、確定申告において経費計上するにあたり、価値の減少分を金額として表したものが減価償却費となるわけです。
なお、減価償却および減価償却費を求めるには、決められた計算方法を用いて算出しなければなりません。

減価償却費と譲渡所得税との関係

減価償却は資産価値の減少分を表すだけでなく、譲渡所得税を計算するうえでも重要な役割を果たします。
譲渡所得税とは、不動産などを売却して出た利益（売却益）に対してかけられる税金です。
売却益に応じて納める譲渡所得税も高くなる一方、不動産を売却しても利益が出ずマイナスになる場合、譲渡所得税は発生しません。
譲渡所得税を求めるには、不動産の売却価格から譲渡費用および取得費をそれぞれ差し引く必要があります。
譲渡費用とは不動産を売却するために支払った費用で、印紙税や仲介手数料などが該当します。
取得費とは、売却する不動産を取得した当時に支払った費用を指し、該当するものは購入代金や仲介手数料などです。
ここでポイントとなるのが不動産の購入代金で、この金額は不動産を購入した時点ではなく、売却時の価値にもとづく金額でなければなりません。
つまり、譲渡所得税を算出するには、売却時点における不動産の価値を計算しなければならず、その不動産価値を求めるために必要となるのが減価償却なのです。

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不動産売却における減価償却費の計算方法

不動産売却における減価償却費を計算する方法は、基本的に定額法を用います。
ただし、取得時期が2016年4月1日より前の不動産は定率法での計算が可能なケースもあるため注意が必要です。

定額法とは

定額法とは、毎年同額を減価償却する目的で、不動産の購入代金を耐用年数で割る計算方法です。
定額法を用いた減価償却費＝建物部分の購入代金×0.9×償却率×経過年数
ちなみに0.9は、法定耐用年数を過ぎた不動産に残る価値（残存価額）を購入代金から差し引くための数字です。

経過年数

経過年数とは、売却する不動産を取得した時点から手放すまでの年数です。
1年に満たない期間が6か月未満であれば切り捨て、6か月以上なら繰り上げて1年とみなします。
たとえば不動産の購入から売却までの期間が12年2か月のケースでは、2か月の部分を切り捨てて、12年7か月であれば7か月の部分を1年とみなして13年とします。

償却率

償却率とは、1年経過するたびに失われる資産価値を指し、不動産の場合は建物構造と法定耐用年数を用いて割り出せます。
国税庁のホームページには耐用年数ごとの償却率が示されているため、売却する不動産と照らし合わせて確認してみてください。
なお、不動産売却における不動産の耐用年数は、不動産の経過年数に0.8を掛けた数字を法定耐用年数から差し引いて計算され、その結果をもとに償却率を調べます。
仮に法定耐用年数を経過年数が上回る場合は、法定耐用年数に0.2を掛けた数字を耐用年数とみなします。
また算出した数字のうち1年に満たない端数は切り捨てること、計算結果が2年未満なら2年とみなすことは耐用年数を計算する重要ポイントのため覚えておきましょう。

確定申告の必要性を見極める方法

不動産売却に伴い確定申告が必要になるケースは、売却益が生じて譲渡所得税を納めなければならない場合です。
不動産の売却価格から譲渡および取得にかかった費用を差し引いた金額がプラスになったら、不動産を売却した翌年に確定申告の義務が発生します。
期限は原則2月16日から3月15日の約1か月間と短いため、必要な方は忘れずに申告しましょう。
売却益が0あるいはマイナスになる方は確定申告せずとも問題ありませんが、状況次第では節税できる可能性があります。
不動産を売却しても利益につながらず確定申告の義務がないとしても、売却した翌年に申告したほうがお得と言えるでしょう。

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不動産売却における減価償却費にまつわる注意点

不動産を売却して減価償却費の計算が必要な場合、概算取得費と譲渡損失の2点にはとくに注意が必要です。

概算取得費の注意点

減価償却費の計算には売却する不動産の取得費を用いますが、取得費を証明する書類などが手元にないケースでは、代わりに概算取得費を用いて計算します。
しかし概算取得費は不動産の売却価格の5％と決められており、不動産の取得にかかった費用が概算取得費を上回る場合、不動産の売却価格から差し引ける額が少なくなります。
売却価格から差し引く金額が少ないと売却益が高くなり、譲渡所得税として納める金額も増えることから、不動産の売主は損をすることになるのです。
減価償却費の計算時には、概算取得費と本来の取得費を比較し、概算取得費が本来の取得費を下回りそうな場合は証明書を注意深く探しましょう。
反対に本来の取得費が少なく、概算取得費を用いて計算したほうがお得になるなら、概算取得費で減価償却費を計算してみてください。
取得費の証明書があっても概算取得費での計算は可能です。

譲渡損失が生じたケースの注意点

不動産を売却しても利益が出ず譲渡損失が発生した場合は、損失分をほかの売却益から控除する損益通算が可能ですが、対象が限定的である点に注意しましょう。
損益通算は、売却した不動産とは異なる土地および建物の売却益が対象であり、控除しきれない分が生じても事業・給与などほかの所得は控除の対象から除外されます。
ただし、一定要件を満たすとほかの所得も損益通算の対象に含まれ、さらに控除しきれない分が生じた場合は、不動産売却の翌年以後も3年にわたり控除可能です。
譲渡損失が生じたら忘れずに損益通算の要件などを確認しましょう。

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まとめ

不動産売却における減価償却費とは、不動産が完成してから売却までに減少した価値を金額で表したものです。
償却率や経過年数を用いる定額法で計算でき、不動産の売却価格から差し引いてプラスになると確定申告の義務が生じます。
不動産を売却する場合は、概算取得費と本来の取得費の金額差などに注意しましょう。