法人による不動産売却ではかかる税金が違う？計算方法や節税のコツをご紹介

不動産売却における税金の扱いは、法人と個人で大きく異なります。
法人の場合は法人税や住民税、事業税が課される一方、個人では所得税や住民税が中心です。
これらの違いを理解し、適切な計算方法や節税対策を知ることは、売却の成功と税負担の軽減につながります。
今回は法人と個人の税制の違いや具体的な計算方法、そして実践できる節税方法について解説します。

法人が不動産売却をした際に課される税金とは？

不動産を売却した際にかかる税金は、個人と法人で考え方が大きく異なります。
個人の場合、不動産の売却によって得た利益に対して直接課税される仕組みですが、法人の場合は少し複雑です。
法人が不動産を売却した際は、その利益は法人全体の事業利益に加算され、そのうえで法人税などの税金が課されます。
適切な税務対応や節税対策につなげるには、この違いを正しく理解しておくことが重要です。
まずは、法人が不動産を売却した際に発生する税金と、個人で売却した場合との主な違いについて解説します。

個人による不動産売却で課される税金

個人が不動産を売却した際に課される税金は、印紙税と登録免許税です。
印紙税は不動産売買契約書などの課税文書に対して課される税金で、契約書に収入印紙を貼って納付します。
登録免許税は不動産の所有権移転登記を行う際に課される税金ですが、基本的には買主負担です。
ただし、名義変更や抵当権抹消登記における登録免許税については、売主が負担しなければなりません。
また不動産を売却して譲渡所得（利益）が出た際には、譲渡所得税も課税されます。
譲渡所得税は住民税と所得税の総称で、令和19年までは復興特別所得税もあわせて徴収されます。
譲渡所得税は利益に対して課される税金であり、売却によって損失が出た場合には課税されません。
なお、個人が不動産を売却する際には、税金の負担を軽減できるさまざまな制度が用意されています。
なかには最大3,000万円を控除できる特例もあり、これにより譲渡所得税がゼロになるケースも少なくありません。

法人による不動産売却で課される税金

法人の不動産売却においては、法人3税や印紙税、消費税などがかかります。
法人3税とは、法人が事業活動を行ううえで納める主な3種類の税金のことです。
法人税は会社の利益に対して課される税金で、業績によって金額が異なります。
法人住民税は会社の事務所が所在する各自治体に納める地方税です。
複数の自治体に事務所がある場合は、それぞれに法人住民税を納めなければなりません。
法人事業税は事業活動に対して課される地方税で、事業規模や所得に応じて計算されます。
また、法人が建物を売却する際は、建物の売却価格に対して消費税がかかります。
消費税は法人が事業として行う取引に課される税金であり、不動産売買も事業活動の一環として扱われるためです。
消費税が課税されるのは建物部分だけで、土地の売却価格には原則として消費税はかかりません。
さらに、個人の不動産売却と同様に、法人の不動産売却でも印紙税が発生します。

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法人における不動産売却時で発生する税金の計算方法

次に、法人が不動産を売却した際の税金の計算方法をご紹介します。

法人税の計算方法

法人税は会社の利益に課税されるため、まずは課税所得を以下の計算式で求めます。
課税所得＝利益－損失（損益通算）
課税所得が算出できたら、次に以下の計算式を使って法人税を算出しましょう。
法人税＝課税所得 × 法人税率 － 控除額
法人税率は法人の種類や年間所得額によって異なります。
たとえば普通法人の場合、年間所得が800万円以下なら19％または15％、800万円を超えると23.2％が適用されます。

法人住民税の計算方法

法人住民税の計算方法は以下のとおりです。
法人住民税＝法人税割＋均等割
法人住民税は、法人税額に一定の住民税率をかけて算出される「法人税割」と、会社の規模に応じて課される定額の「均等割」から成り立っています。
住民税率や均等割の金額は自治体ごとに異なるため、事前に確認しておくことをおすすめします。

法人事業税の計算方法

法人事業税は以下の計算式で求めます。
法人事業税＝法人全体の課税所得（不動産売却で生じた利益も含む）×法人事業税税率
不動産売却によって得た利益は、会社全体の利益に合算して計算されるのが特徴です。
法人事業税の税率は自治体ごとに異なるため、事前に確認しておくと良いでしょう。

消費税の計算方法

先述したように、消費税は建物部分に対して課され、土地部分には課税されません。
そのため土地と建物をセットで売却する際は、まず土地と建物の価格を分ける必要があります。
一般的には、固定資産税評価額を基に割合を算出し、その割合をもとに土地と建物の価格を割り出します。
そのうえで、建物の価格部分にのみ消費税をかければ、正しい消費税額がわかるでしょう。
ただし、消費税の計算や申告は複雑な場合が多いため、税理士などの専門家に依頼することをおすすめします。

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法人だからこそできる不動産売却時の節税方法

法人が不動産を売却する際には、個人にはない独自の節税方法を活用できる場合があります。
ここでは、法人ならではの不動産売却時の節税ポイントと具体的な方法について解説します。

利益分散で税率を下げる

法人だからこそできる節税策の一つに、不動産売却で得た利益をほかの所得と合算し、税率を下げる方法があります。
個人とは異なり、法人では発生したすべての利益から発生した損失を差し引くことができるため、全体の課税所得を抑えることが可能です。
たとえば役員退職金として報酬を支払うことで、その支払い分を損金として計上し、不動産売却で得た利益から差し引くことができます。
ただし、退職金を受け取る役員も課税対象となるため、事前に専門家と相談した上で慎重に検討することが大切です。

利益を投資に回す

法人が活用できる節税策の一つに「特別償却」があります。
これは、事業用の設備投資をした際に、その投資額に一定割合をかけた金額を法人税から控除できる制度です。
通常の減価償却費に加えてさらに減価償却費を計上できるため、早期に費用計上が進み節税効果が期待できます。
特別償却の対象となる設備は、大きく2つの類型に分けられます。

●A類型：最新モデルの設備や年平均で1%以上の生産性向上が見込める設備
●B類型：生産ラインやオペレーションの効率化を図れる設備

ただし、これらの設備投資で特別償却の適用を受けるには手続きが必要です。
A類型の場合はメーカーからの証明書を取得しなければなりません。
B類型では投資計画の作成後、税理士や公認会計士によるチェックを受け、さらに経済産業省への申請が求められます。

特別控除を利用する

収用による不動産売却では、特別控除により税負担を大きく軽減できます。
収用とは、道路の拡張や公共施設の建設など、国や自治体が公共目的のために土地や建物を取得することです。
このような場合、譲渡所得から最大5,000万円までを控除できる特例が適用されるため、大きな節税効果が期待できます。
限られたケースでしか利用できませんが、収用によって不動産を手放す場合には、ぜひ活用したい特別控除のひとつです。

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まとめ

不動産売却における税金は、法人と個人で大きく異なります。
個人の場合は所得税や住民税が中心ですが、法人では法人税・住民税・事業税に加え、売却益が事業所得として扱われ、消費税や印紙税も発生します。
法人で不動産売却をする際は、退職金支給による利益圧縮や、設備投資による特別償却などを活用して、税負担を抑える工夫が重要です。