不動産投資でおこなう確定申告とは？必要書類と節税方法を解説

アパート経営など不動産投資をおこなう場合、経費や税金の計算が大切になります。
とくに、不動産投資では、毎年確定申告が必要になることが注意点です。
そこで今回は、不動産投資でおこなう確定申告とはどのようなものなのか、確定申告の必要書類・確定申告における節税方法を解説します。

不動産投資に必要な確定申告とは

確定申告を耳にしたことがあっても、実際にどのようなものなのかご存じない方は多いかもしれません。
まずは、確定申告とはどのようなものなのか、不動産投資に必要なものなのかを見てみましょう。

確定申告の内容

確定申告とは、給与以外の所得が一定額ある場合におこなう所得税の納付手続きです。
会社員であれば、給与から所得税が天引きされ、年末調整で最終的な所得税の納付額が確定します。
しかし、所得税が天引きされない個人事業主などは、所得税を支払うために確定申告を自分でおこなう必要があります。
したがって、確定申告とは、天引きされない所得税を自分で納める手続きだと考えるとわかりやすいでしょう。

不動産投資で確定申告は必要？

会社員のかたわら副業として不動産投資をする場合、確定申告は不要だと思われることがあります。
不動産投資に関わる書類を会社に提出し、年末調整で税金を納付できると考える方もいるでしょう。
しかし、会社の年末調整では保険などの控除の手続きはおこなえますが、給与以外の所得に対する所得税の納付手続きはできません。
そのため、会社員が副業として不動産投資をする場合、不動産投資で得た利益について、給与とは別に確定申告で所得税を納める必要があります。
ただし、不動産投資で得た所得が年20万円未満であれば、所得税はかからず確定申告は不要です。

不動産投資で確定申告をおこなう流れ

確定申告とは、1年間の所得を申告する書類を作成し納税する作業のことですが、毎月納税のために確定申告をするわけではありません。
確定申告は毎年2～3月の決められた期間内におこない、前の年1年間の所得を申告します。
確定申告の時期が近づいたら、確定申告書を作成しましょう。
確定申告書は税務署で配布されているほか、国税庁のホームページからダウンロードできます。
マイナンバーカードなどを利用して書類作成から納税までをインターネットでおこなうe-Taxであれば、より簡単に手続きを進められます。
また、不動産投資をする場合は、確定申告の直前の作業だけでなく、普段から取引帳簿を作成しておくことが重要です。
とくに、控除額の多い青色申告をお考えの場合は、複式簿記による帳簿管理が必要になります。
不動産投資を始める際は、日常的な会計管理の方法も考えておくと良いでしょう。

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不動産投資の確定申告における必要書類

不動産投資の確定申告では、いくつかの必要書類を揃えることになります。
期限前にあわてることがないよう、あらかじめ必要書類を把握しておきましょう。

必要書類①不動産管理会社から受け取るもの

アパート経営などをする方の多くは、日常的な建物管理や入居者管理を不動産管理会社に任せています。
この不動産管理会社は、毎月の家賃収入や修繕のための支出を記した送金明細を発行しています。
1年分の送金明細を保管し、翌年の確定申告まで紛失しないようにしましょう。
また、不動産管理会社からは、入居者との賃貸借契約書も受け取ります。

必要書類②不動産購入関連の書類

不動産投資をおこなうために不動産を購入する場合、不動産売買契約書や売渡精算書を不動産会社から受け取ります。
不動産売買契約書は、不動産を売却する際にも必要になるため、大切に保管しましょう。
売渡精算書とは、不動産売買における経費が記載された書類です。
こちらも不動産会社から渡されるため、紛失しないよう保管してください。

必要書類③経費を計上するための書類

不動産投資における確定申告では、家賃収入の全額に対して所得税が課されるわけではありません。
家賃収入からさまざまな経費を差し引き、残った純利益が課税対象額となります。
経費として計上できるものには、不動産取得税や固定資産税などの税金があります。
不動産投資にかかる税金は経費として計上できるため、税金の納付通知書を用意しておきましょう。
また、ローンを利用してアパートを購入している場合、ローン金利も経費に含められます。
ローン金利を経費にするには、融資元の金融機関から送られる借入返済表が必要です。
このほかに、経費ではなく控除として差し引ける保険がある場合は、証券や領収書などを用意してください。

必要書類④勤務先の源泉徴収票

不動産投資の所得にかかる所得税は、勤務先の給与所得とは別に納める必要があります。
そのため、2つの所得は関係ないと思われることがありますが、不動産投資で赤字が発生した場合は損益通算が可能です。
損益通算に必要な書類が、勤務先の源泉徴収票です。
損益通算とは、不動産投資で発生した赤字と給与所得の黒字を相殺することを指します。
赤字と黒字を相殺することで、給与から天引きされた所得税の還付を受けられます。

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不動産投資の確定申告における節税方法

不動産投資の確定申告では、想像以上に所得税の金額が多くなることがあります。
税金の負担を減らすには、いくつかの節税方法をチェックしてみましょう。

節税方法①経費をもれなく計上する

不動産投資にかかった経費を漏れなく計上できれば、所得税の対象となる所得金額を減らせます。
不動産投資にはさまざまな経費がありますが、計算を忘れているものがあるかもしれません。
不動産投資で経費になるのは、不動産の管理にかかった費用です。
管理費には、清掃や設備保守のほか、消防設備の法定点検費用が含まれます。
また、新しい入居者を受け入れる前におこなったクリーニングや修繕の費用も経費として計上可能です。
さらに、大規模修繕のために計画的に積み立てる修繕積立金も経費になります。
このほか、不動産管理会社への委託料、ローンの利息分、業務にかかる通信費や税理士費用なども経費の一部です。

節税方法②減価償却費を経費計上する

アパート購入にかかった費用は、減価償却費として経費計上できます。
減価償却費の対象になるのは、築年数が古くなるほど価値が減少する建物部分のみです。
土地については減価償却費の対象外ですが、建物部分を減価償却費として経費計上できれば節税につながります。
減価償却費として経費に計上できる金額は、建物構造ごとに定められた耐用年数によって異なります。
木造であれば22年、鉄筋コンクリート造であれば47年が耐用年数です。
この耐用年数の期間内であれば、毎年減価償却費を経費計上できます。
高額な減価償却費を経費計上できれば、所得税の課税対象額が減り節税につながります。

節税方法③損益通算を活用する

不動産投資で赤字が出た場合、所得が発生しないため所得税はかかりません。
しかし、損益通算を活用すれば、さらに節税につながることがポイントです。
会社員が副業として不動産投資をしている場合、給与所得と不動産所得の損益通算が可能です。
不動産投資の所得税がゼロになるだけでなく、給与所得の所得税が還付されるため、損益通算を利用できるか確認してください。

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まとめ

不動産投資の確定申告とは、給与所得とは別に不動産投資で得た所得にかかる所得税を納めるための手続きです。
確定申告には、不動産管理会社から受け取る送金明細・経費や控除の金額がわかる書類・源泉徴収票などの必要書類があります。
経費を漏れなく計上する・減価償却費を計算する・損益通算をおこなうことなどが、不動産投資の確定申告における節税方法です。