3,000万の家における10年後の価値はいくらか？主な評価方法をご紹介

3,000万の家は10年後いくらになっているのか、予想できない方は多いかもしれません。
マイホームを売却する理由は住み替えや相続などさまざまですが、10年後の価値が気になっている方もいるでしょう。
そこで今回は、3,000万の家における10年後の価値や不動産の評価方法・売却価格に与える要因をご紹介します。

購入時3,000万の家は10年後の価値がいくらになっているか

購入時3,000万の家が10年後いくらになっているかは、財団法人不動産流通近代化センターのマニュアルに基づく試算グラフから把握できます。
不動産における10年後の価値は、将来的な売却にも大きな影響を与えるので、あらかじめ把握しておくと良いでしょう。
以下では、3,000万の家が10年後いくらになっているか、建物と土地の価格変動をご紹介します。

建物における10年後の価値はいくらか

まず、不動産は築年数が経つほど、価格が減少していくのが一般的です。
不動産の価格は「土地」と「建物」の合計で構成されており、築年数で価値が下がるのは主に「建物」の部分です。
財団法人不動産流通近代化センターによると、木造一戸建ては築年数が1年経過するごとに、約5％減少するといわれています。
築10年で価格は約50％減少し、築20年が経過すると新築時の2割以下となってしまうでしょう。
このように、築20年経った住宅は、ほぼ土地価格のみになります。

土地における10年後の価値はいくらか

建物は築年数に応じて価値が減少していきますが、土地価格に関しては築年数の影響を受けないのが原則です。
10年後の価値は築年数ではなく、地価の変動や立地条件によって決められます。
そのため、土地は建物より、築年数の経過による価値下落が少なくなっているでしょう。
3,000万の家を売却するときは、土地と建物を分けて資産価値を判断していく必要があります。
10年後の価値がいくらか気になっているなら、不動産査定を依頼するのもおすすめです。
事前に相場がいくらかを把握しておけば、不動産売却での失敗も避けられるでしょう。
条件が良い不動産なら、相場より高い金額で売れる可能性もあります。

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3,000万の家における10年後の価値を評価する方法

3,000万の家が10年後いくらになっているかを評価するときは、以下の方法が有効です。
主に「取引事例比較法」と「原価法」があるので、それぞれ特徴を確認しておきましょう。

評価方法①取引事例比較法

取引事例比較法とは、過去の取引事例をもとにして、不動産の評価額を算出する方法です。
具体的には比較事例をいくつか収集し、地域要因や個別要因の比較をおこない、最終的に比準価格を算出します。
比較要因に該当する項目は、以下の5つが代表的です。

●不動産市場
●周辺環境
●建物の維持管理状況
●最寄駅からの距離
●リフォームやリノベーション状況

これらの項目を比較し、売却不動産の評価をおこなっていきます。
なお、過去の取引事例を調べるときは「レインズマーケットインフォメーション」あるいは「不動産情報ライブラリ」を利用するのが一般的です。
レインズマーケットインフォメーションは、国土交通大臣から指定を受けた不動産流通機構が運営・管理している物件情報交換システムで、実際におこなわれた売買取引の成約価格などを把握できます。
一方、不動産情報ライブラリとは、国土交通省が運営している不動産の取引価格や地価公示・都道府県地価調査の価格を閲覧できるサービスです。
どちらホームページでも、過去に取引された類似物件の売却価格が把握できるため、それらのデータをもとに売却物件の相場が算出可能となっています。
ただし、注意点として「売れる価格」ではないことを押さえておきましょう。
調べた価格はあくまでも参考程度に、売り出し価格として判断する必要があります。

評価方法②原価法

原価法とは、現在の建物を新築するときにかかるであろう費用を計算し、そこから経年劣化に伴い発生する減価額を差し引いて、不動産の評価額を求める方法です。
基本的に、以下の計算式を用います。
積算価格（原価法による資産価格）=1㎡あたりの単価×総面積×残存年数（耐用年数－築年数）÷ 耐用年数
それぞれ数値を当てはめ、売却不動産の評価額を算出します。
耐用年数は木造なら22年、鉄筋コンクリート造では47年です。
3,000万の家について、10年後の価値が気になったら、原価法で大まかな金額を算出してみるのも良いでしょう。
ただし、土地のみのケースでは、再調達原価が把握しにくいため、この方法を用いない傾向があります。
建物や敷地の評価に適しているので、取引事例比較法とあわせて活用してみることが大切です。

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3,000万の家における10年後の価値を決める要因

3,000万の家は、築年数によって決まるわけではありません。
さまざまな要因によって10年後の価値が決まるため、事前にポイントを把握しておく必要があります。
10年後の価値を決める要因は、主に以下の3つです。
それぞれどのような影響を与えるのか、特徴を確認しておきましょう。

要因①中古住宅市場の動向

3,000万の家が10年後どうなっているかは、中古住宅市場の動向によって変わります。
中古住宅市場が上昇しているタイミングでは、3,000万の家が高く売れるでしょう。
これは、土地価格が上昇しているためです。
土地の価格が上がれば、不動産全体の売却価格は高くなります。
しかし、土地価格が下落傾向にあると、住宅の価値は大きく下がるでしょう。
3,000万の家における10年後の価値は半減してしまうおそれがあるので、売却タイミングは慎重に判断しなければなりません。

要因②建物の基礎構造

建物の基礎構造は、住宅の価値に大きな影響を与えます。
とくに、重量鉄骨造や鉄筋コンクリート造は、木造より耐久性に優れているのが特徴です。
経済的耐用年数も木造より長く、資産価値が落ちにくい傾向にあります。
このように、3,000万の家における10年後の価値は、建物構造も考慮して判断しなければなりません。
似たような間取りや立地であっても、建物構造が異なれば、10年後の価値は大きく差が出ます。
取引事例比較法で売却物件の評価額を算出するときは、できる限り条件の近い物件同士で比較しましょう。

要因③建物のデザイン性

ハイセンスなデザインの住宅は、資産価値が下がりにくい特徴があります。
また、外壁材や内装材に高価な仕上材を使っているケースでも、価値が下がりにくいでしょう。
住宅のデザイン性や建物の仕様は10年後の価値に大きな影響を与えるので、売却前に現状を把握しておくことが大切です。
劣化が気になる部分はリフォーム・リノベーションを施しておくと、売却で高値がつく可能性もあります。
ただし、すべてのケースで工事費用を回収できるとは限りません。
リフォーム・リノベーション後の売却で費用を回収できず、損をするおそれもあるので注意が必要です。
どのような条件でどの程度の価格がついているか、事前に相場を把握しておくと良いでしょう。
物件を比較するときは、できる限り条件を同じにする必要があります。

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まとめ

木造一戸建ては、築年数が1年経過するごとに価値が約5％減少するといわれており、築10年になると約50％下がるのが一般的です。
不動産の評価方法には、取引事例比較法と原価法があります。
売却価格に影響を与える要因として「中古住宅市場の動向」「建物の基礎構造」「建物のデザイン性」の3つを押さえておきましょう。