競売物件とは？購入するときのメリットとデメリットについて解説

広告表示で「競売物件」というのも見かけるものの、具体的にどのような物件なのかわからないという方もおられるのではないでしょうか。
通常、競売物件は裁判所を通じて購入できる物件で、通常の中古住宅よりも安く購入できるなどのメリットがあります。
そこで、競売物件とはなにか、競売物件を購入するメリットとデメリットを解説します。
マイホームの購入をご検討中の方は、ぜひ参考になさってください。

マイホームの購入前に知っておきたい「競売物件」とは？

マイホームを購入する際に、1つの選択肢として知っておきたいのが「競売物件」です。
ここでは、競売物件とはどのような物件なのかについて見ていきましょう。

競売物件とは

競売物件とは、一戸建て、マンション、土地など居住用目的の不動産から、店舗やビル、事務所といった不動産など種類はさまざまです。
このうち、居住用目的の不動産に関しては、所有者が住宅ローンを支払えず債権者から競売を申し立てられたものが大半となります。
住宅ローンを組む際は、ローンの滞納に備えて、担保となる不動産に抵当権が設定されます。
この抵当権により、強制的に不動産を売却できる仕組みが競売です。

競売物件を購入する流れ

競売物件は、債権者からの申し立てに基づき裁判所が競売の公告をします。
そして、公告時の情報をもとに、どのくらいの価格で購入するかを決めます。
競売物件を購入する際は「入札」という手続きを決められた期間内におこなわなければなりません。
入札は、公告のおよそ3週間後から始まって、1週間で締め切られるため注意が必要です。
入札する際は、少なくとも買受可能額以上に設定します。
そこでもっとも高い価格を付けた入札者が購入する権利を取得することになり、いわゆる「落札」となります。
落札したら、代金を期限までに裁判所に納めるといった流れです。
競売物件と一般的な物件との大きく異なる点は、不動産が裁判所に差し押さえられており、売主がいないという点です。
一般的な物件であれば、売主から引き渡しがおこなわれます。
しかし、競売物件は売主が存在しないので、引き渡しはおこなわれません。
裁判所が所有権移転手続きをおこない、落札者は物件の所有権を手に入れることになります。
なお、競売物件は一般的な物件の売却方法は異なるものの、物件自体は基本的に中古住宅と変わりません。

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競売物件を購入するメリット

では、競売物件を購入するメリットはあるのでしょうか。
ここでは、競売物件を購入するメリットを3つ解説します。

メリット①安く購入できる

競売物件を購入する最大のメリットといえるのが、通常の物件よりも安く購入できることです。
エリアにもよるものの、一般的には、相場よりも6～7割程度の価格で購入することができます。
価格が低い理由には、通常物件のように内覧がないことや引き渡し義務がないことが挙げられます。
また、旧所有者からの協力が得られないことや、物件について責任を負う義務がないことも理由の1つです。
そのため、競売物件は市場価格よりも安い価格で販売されてます。
通常物件では高額で手に入れにくい物件でも、競売物件であればお手頃で購入できる可能性もあるでしょう。

メリット②手続きがシンプル

競売物件は、手続きが簡単なこともメリットの1つです。
通常物件であれば、売主と買主で売買契約を交わし、その後司法書士に依頼し抵当権抹消や所有権移転登記をおこないます。
一方で、競売物件は、抵当権抹消や所有権移転登記の手続きなどは、すべて裁判所がおこないます。
購入者は、入札用紙などの書類を提出し、保証金を納付し、その後残りの代金を納付するのみです。
このように、購入する側に複雑な手続きがないことは、メリットとして大きいといえるでしょう。

メリット③物件が多様である

物件が多様であることも競売物件のメリットといえます。
競売物件は、通常の物件と違い不動産会社を通しません。
そのため、不動産市場に流通していない多様な物件を手に入れることができます。
たとえば、賃貸物件を丸ごと1棟買い取り経営したい場合や、荷物置き場として都市部に狭い土地を探している場合も、通常より安く購入することが可能です。
そのほかにも、競売物件には三角形の形状の土地や、極端に狭い土地、田舎の農地などさまざまなニーズに対応できます。
住居を解体し、老人ホームや商業施設などを建設して活用したい場合にもおすすめです。

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競売物件を購入するデメリット

続いて、競売物件を購入するデメリットを解説します。
競売物件は、メリットだけでなくデメリットも存在するため、両方を理解したうえで購入を検討しましょう。

デメリット①内覧ができない

競売物件のデメリットとしてまず挙げられるのが、内覧ができないことです。
通常の物件であれば、物件を購入する前にどのような間取りか、室内はどうなっているのかなど内覧をして購入する目安にすることができます。
しかし、競売物件は、事前に物件の詳細を知ることはできません。
また、旧所有者から物件の状態を聞くこともできません。
競売物件の情報は、物件明細書、現況調査報告書、評価書の3つの書類から把握することになります。
物件明細書とは、物件に関する権利がまとめられた書類で、現況調査報告書は、建物の種類や構造、使用目的、内部の資料が記載・添付されています。
評価書は、競売物件周辺の環境や評価額のことです。
このように、競売物件は情報が限られている点に注意が必要です。

デメリット②引き渡し義務がない

競売物件は、引き渡し義務がないこともデメリットといえるでしょう。
通常の物件であれば、売主には引き渡し義務が生じるため、トラブルなくスムーズな引き渡しがおこなわれます。
しかし、競売物件の場合は、旧所有者が占有しているケースもあり、買主が自ら立ち退き交渉をすることも少なくありません。
立ち退きに応じてもらえない場合は、裁判所への引き渡し命令の申し立てが必要になるうえに、費用は買主が負担する必要があります。
このように、競売物件は引き渡しがスムーズにおこなわれない可能性がある点に注意が必要です。

デメリット③契約不適合責任を問うことができない

前述したように、競売物件には売主は存在しません。
そのため、物件の不具合や欠陥があったとしても、それを売主の責任として問うことはできないこともデメリットです。
一般的な売買では、不具合や欠陥があれば売主は買主に告知義務が生じ、それを契約書に記載し引き渡す必要があります。
仮に契約内容と異なる場合は、契約不適合責任となり、買主は売主に対して補修や減額請求、契約解除、損害賠償を求めることが可能です。
しかし、競売物件は売主がいないため、これらの問題が生じても責任を問えないため注意しましょう。
なお、購入後に屋根の破損や構造上の問題が見つかっても、買主が自ら費用を出して修繕しなければなりません。
このように、競売物件は物件に問題があっても、その責任と問えず、ご自身で対処しなければならない点が大きなデメリットといえるでしょう。

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まとめ

競売物件は、住宅ローンの返済が困難になり、裁判所を通して強制的に売却された物件です。
競売物件は、安く購入できることや手続きが簡単などメリットが多いものの、事前に物件を内覧できない点はデメリットといえるでしょう。
また、引き渡し義務や契約不適合責任がないため、メリットだけでなくデメリットも考慮し、競売物件の購入を判断することをおすすめします。