不動産売却でかかる税金の種類とは？節税のコツも解説

不動産売却によってまとまった収入が得られる一方で、売却にともない税金が発生する可能性がある点にも注意が必要です。
税金について知らないまま不動産売却をおこない、売却で得た資金を住み替えなどの費用に使うと、納税が困難になるおそれがあります。
今回は、不動産売却時にかかる税金の種類や、節税するためのコツを解説します。

不動産売却にかかる税金の種類

不動産売却でかかる可能性のある税金は、「印紙税」「譲渡所得税」「住民税」「登録免許税」の4種類です。
これらの税金について知らないまま、売却で得た資金を住み替えなどに使ってしまうと、納税する資金が不足するおそれがあるため注意しましょう。
まずは、不動産売却で発生する4種類の税金について、それぞれの特徴を解説します。

税金の種類①印紙税

印紙税は、不動産の売買契約書に貼り付けて、消印をすることによって納税する税金です。
印紙税の税額は、契約書に記載されている売買代金によって異なり、一例として契約金額が1,000万円～5,000万円の場合は2万円です。
なお、印紙税は紙の契約書を発行する場合のみ必要な税金であり、電子契約で契約を締結する場合は、納税する必要がありません。

税金の種類②譲渡所得税

譲渡所得税は、不動産の売却益に対して課される税金です。
利益が出た場合に課される税金のため、差し引きの収支がプラスマイナスゼロになった場合や譲渡損失が発生した場合は、譲渡所得税を支払う必要がありません。
譲渡所得税の計算方法は複雑なため、次の章で税率も含めて解説します。

税金の種類③所得税と住民税

先述した譲渡所得税が発生する場合は、所得税と住民税をあわせて支払います。
所得税と住民税は税率が異なるほか、不動産の所有期間によっても、それぞれの税率が異なるため、確認が必要です。
譲渡所得税の計算方法と税率については、次の章で後述します。

税金の種類④登録免許税

登録免許税は、不動産を登記する場合に課される税金です。
住宅ローンを組んで購入した不動産を売却する場合は、抵当権抹消登記をする必要があるため、登録免許税を支払うことになります。
登録免許税は、1つの不動産につき1,000円ですが、土地と建物を別に計算して、それぞれを支払わなければなりません。

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不動産売却で譲渡所得税がかかる場合の計算方法

不動産売却により利益が発生した場合は、利益分に対して譲渡所得税が課されます。
ただし、譲渡所得税を計算する元となる課税譲渡所得からは、不動産の取得費用と譲渡費用、そして特別控除額を差し引くことが可能です。
ここでは、不動産売却で譲渡所得税がかかる場合を想定して、税率や計算方法を解説します。

譲渡所得税の税率は不動産の所有期間により異なる

譲渡所得税の税率は、売却する不動産を所有していた期間によって異なります。
所有期間が5年以上の場合は、「長期譲渡所得」に該当し、所得税15％、住民税5％、復興特別所得税0.315％の計20.315％が税率です。
一方で、所有期間が5年以下の場合は「短期譲渡所得」に該当し、所得税30％、住民税9％、復興特別所得税0.63％の計39.63％に上がってしまいます。
なお、上記の税率が適用されるのは、取得費や譲渡費用、各種控除を差し引いたあとに残った課税所得に対してです。
課税所得を含めた譲渡所得税の計算方法は、このあと解説します。

譲渡所得税の計算方法

譲渡所得税を計算する場合は、まず課税所得を計算する必要があります。
課税所得とは、不動産売却によって得た実質的な利益のことであり、計算方法は「売却金額－取得費－譲渡費用」です。
取得費とは、売却する不動産の購入時にかかった金額の総額で、土地や建物の代金のほか、税金や仲介手数料、住宅ローン手数料といった諸費用も取得費に含めます。
譲渡費用とは、今回の不動産売却で発生した諸費用のことです。
たとえば、不動産会社に支払った仲介手数料や土地の測量にかかった費用、先述した税金の一種である印紙税の費用などを譲渡費用として計上できます。
仮に総額3,000万円で購入した不動産を、500万円の諸費用をかけて4,000万円で売却したとしましょう。
この場合の計算式は「4,000万円－3,000万円－500万円」となり、課税所得は500万円です。
こうして割り出した課税所得に対して、先述した税率をかけて、譲渡所得税を計算します。
長期譲渡所得の不動産を売却する場合の税率は、所得税と住民税、復興特別所得税を合わせて20.315％です。
先ほどシミュレーションをしたように、課税所得を500万円と仮定した場合の計算方法は「500万円×20.315％」になるため、譲渡所得税の税額は約101万5,750円となります。

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不動産売却でかかる税金を節税するためのコツ

不動産売却では、いくつかの種類の税金がかかる可能性があります。
このうち、譲渡所得税はいくつかの方法で節税できる可能性があるため、節税のコツを確認しておきましょう。
ここでは、譲渡所得税を節税するためのポイントを3つ解説します。

節税のコツ①購入額がわかる書類を用意する

譲渡所得税を計算する場合に重要なのは、正確な取得費を計上することです。
取得費を確認するには、不動産購入時の金額がわかる書類が必要であるため、売買契約書などの書類を探して用意しましょう。
状況にもよりますが、通帳の記録を使って取得費を証明できる可能性もあるため、契約書が見つからない場合は、税務署や税理士に相談することをおすすめします。
なお、取得費の証明ができない場合は、売買代金の5％を取得費として計上することが可能です。
ただし、売買代金の5％は実際の取得費と比較して安い可能性が高いため、取得費を証明できなければ損をするリスクがあります。

節税のコツ②不動産売却のタイミングを考慮する

不動産売却のタイミングを見極めると、税率を引き下げられる場合があるため、節税につながります。
たとえば、先述した譲渡所得税は、不動産の所有期間が5年以上になると税率が下がるため、不動産売却を急いでいない場合は、所有から5年が経過するタイミングを待って売却すると良いでしょう。
また、後述する「3,000万円特別控除」の特例は、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の年末までに売却しなければ適用できません。
このようなタイミングを確認して、より大きな節税につながる時期を見極めて売却することが、節税を成功させるポイントです。

節税のコツ③特例を適用する

譲渡所得税が発生する場合は、特例や控除を適用することにより、大幅な節税を実現できます。
たとえば、「3,000万円特別控除」の特例を適用できる場合、課税所得が3,000万円を下回る場合は、譲渡所得税を支払う必要がありません。
特例の種類はさまざまで、代表的なものでも「マイホームを売ったときの軽減税率の特例」や「相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」などがあります。
特例を適用できる期間や要件は、特例の種類によって異なるため、詳しくは税理士などの専門家に相談して、もっともお得に節税できる特例を探しましょう。

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まとめ

不動産売却時に発生する可能性のある税金は、「印紙税」「譲渡所得税」「住民税」「登録免許税」の4種類です。
譲渡所得税の計算方法は「売却金額－取得費－譲渡費用」で、税率は不動産の所有期間によって異なります。
購入額を証明する書類を用意することや、売却のタイミングを見極めることなどが、不動産売却で節税するコツです。