住宅ローンは最長何年まで借りられる？メリットについても解説

近年、かつて主流だった35年を超える「50年ローン」が登場しました。
期間を長期化することは、月々の返済負担を抑えられるメリットがある一方で、総返済額の増加や定年後の返済といった注意点も伴います。
この記事では、住宅ローンが長期化する背景から、長期で組むメリット・デメリット、さらに将来を見据えたリスク管理の方法までを解説いたします。
ご自身のライフプランに合った後悔のない選択をしたい方は、ぜひこの記事をご参考になさってくださいね。

住宅ローンの最長返済期間は？

住宅ローンの長期化を考えるうえで、現状の最長借入期間と、それがなぜ生まれたのかという背景を把握することが重要です。
まずは、最長50年ローンの現状と、返済期間が長期化している3つの主な要因について解説していきます。

最長50年ローンが登場

かつての日本の住宅ローンでは、返済期間35年がもっとも一般的な上限とされていました。
これは、住宅金融支援機構の「フラット35」が基準となり、多くの金融機関がそれに倣ってきたという背景があるためです。
しかし、近年、一部の金融機関では、最長50年まで借り入れできる住宅ローン商品が登場し、選択肢が増えています。
50年ローンは返済期間を長く設定できるため、毎月の返済額を35年ローンよりも低く抑えられる点が特徴です。
35年ローンが定年までの完済を目安とするのに対し、50年ローンは親子リレー返済など、より長期的な視点を前提としています。

ローン長期化の3つの背景

住宅ローンの返済期間が長期化する傾向には、主に3つの大きな要因が複雑に絡み合っています。
第一の要因として、長年続いている歴史的な低金利環境が挙げられます。
金利が低いと、借入期間を長くしても利息の増加が比較的緩やかになるため、長期ローンを選びやすくなるのです。
第二に、晩婚化に伴う住宅取得年齢の上昇という社会的な変化が、大きな影響を与えています。
そこで、返済期間をより長く設定できる50年ローンを選ぶことで、現役時代の月々の返済負担を軽くしたいという需要が生まれているのです。
第三の要因として、とくに都市部で見られる住宅価格の著しい高騰が挙げられます。
そのため、返済期間を50年などに延ばすことで毎月の返済額を調整し、高額な物件でも購入しやすくしているのです。

期間による総返済額の違い

借入期間の違いが家計に与える影響を、具体的な試算で見ていきましょう。
仮に、5,000万円を金利1.5%で借り入れた場合、35年返済での毎月の返済額は約15万3,000円です。
一方、同じ条件で返済期間を50年に延ばすと、毎月の返済額は約12万円まで下がります。
月々の負担は約3万3,000円も軽くなりますが、総返済額は約7,200万円にまで膨らんでしまいます。
これは35年ローンに比べ、利息だけで約774万円も多く支払う計算となるのです。
しかし、50年ローンを選ぶと完済は80歳になり、年金生活に入ってからも、返済が長く続くことになります。

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長期住宅ローンの3つのメリット

前章では、住宅ローン期間の長期化について述べましたが、実際に長期で組むことのメリットも気になりますよね。
ここでは、住宅ローンを長期で組むメリットと、活用ポイントについて解説いたします。

月々の返済負担を軽くする

住宅ローンを長期で組む最大のメリットは、何と言っても毎月の返済額を軽減できる点にあります。
返済期間を長く設定すれば、元金の返済を長い時間で分散させることができるためです。
たとえば、5,000万円を金利1.5%で借り入れた場合、35年返済だと毎月の返済額は約15万3,000円です。
これに対して、返済期間を50年に延ばすと、毎月の返済額は約12万円まで下がります。
その差額は毎月約3万3,000円にもなり、この余裕資金を子供の教育費などに充てることができます。

審査に通りやすくなる

住宅ローンの審査に通りやすくなるというメリットも、見逃せないポイントです。
金融機関が審査で重視する指標の一つに、年収に占める年間返済額の割合を示した「返済負担率」があります。
多くの金融機関では、この率の上限を30%から35%程度に設定しており、低いほど有利に働きます。
仮に、年収600万円の方が5,000万円を借りる場合、35年返済だと返済負担率は約30.7%です。
しかし、返済期間を50年に延ばすと、返済負担率は24.0%まで下がり、審査に通過しやすくなります。
このように、返済期間を長く設定すれば、購入したい物件の選択肢を広げることも可能になるのです。

団信の保障が長くなる

長期住宅ローンは、団体信用生命保険、いわゆる団信による保障期間が長くなるというメリットがあります。
団信は、契約者が万が一の際に、ローン残高が保険金で支払われるため、家族が家を失わずに済むという仕組みです。
返済期間が35年であれば保障も35年ですが、50年ローンを組めば保障も50年間続くことになります。
長期ローンでは、病気やケガへの備えがより大切になるため、こうした保障は重要だといえます。
長期ローンを検討する際には、返済計画とあわせて、団信の保障内容もしっかりと確認することが大切です。

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長期住宅ローンのデメリットとリスク対策

ここまで、長期ローンのメリットを解説しましたが、注意すべき点もおさえておきましょう。
最後に、長期住宅ローンの注意点と、リスク対策について解説していきます。

総支払額と金利リスク

長期ローンのもっともわかりやすい注意点は、支払う利息が増えて総返済額が大きくなる点です。
たとえば、5,000万円を金利1.5%で借りた場合、35年返済の利息総額は約1,426万円になります。
ところが、同じ条件で50年返済にすると、利息総額は約2,200万円にまで膨らんでしまいます。
変動金利を選んだ場合は、将来の金利上昇によって返済額が増えるリスクもくわわってしまうでしょう。
繰上返済で元金を減らすことができれば、その元金にかかるはずだった、将来の利息を大きく減らすことができます。

定年後も続く返済

返済期間が50年などになると、完済時の年齢が80代以上になることも、実際に起こり得るでしょう。
多くの方が、定年退職を迎える65歳以降も住宅ローンの返済が続くとなると、家計が圧迫されるかもしれません。
そのため、勤務先の退職金で完済する計画を立てておくことが、対策の一つとなります。
また、定年延長や再雇用制度を活用して収入のある期間を延ばし、繰上返済を進めるのも有効な戦略といえます。

残債割れのリスクとは

長期ローンでは、物件の売却価格がローン残高を下回ってしまう、「残債割れ」のリスクも考えられます。
長期ローンは元金の減るペースが緩やかであるため、残債割れの状態に陥りやすくなるのです。
万が一、転勤などで住み替えが必要になった場合、残債割れの状態では家を売却してもローンを完済できません。
不足分を自己資金で補う必要が出てくるため、人生設計の変更へ柔軟に対応できなくなるでしょう。
このリスクを減らすためには、物件価格の1割から2割程度の自己資金を用意することが効果的です。
頭金を多く入れることで借入額そのものを圧縮し、残債割れのリスクを小さくできます。
くわえて、購入する物件の資産価値をしっかり見極め、将来的に価値が下がりにくい物件を選ぶことも重要です。

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まとめ

住宅価格の高騰や晩婚化を背景に、最長50年のローンが登場し、毎月の返済額を抑えられる一方で総返済額は増加します。
長期ローンは月々の負担を軽くできるほか、返済負担率が下がるため審査に通りやすくなり、団信の保障が長くなるメリットがあります。
総返済額の増加や定年後も続く返済に注意し、計画的な繰上返済や資産価値を考慮した物件選びで、リスクを管理しましょう。