住宅ローンの審査の流れは？基準や審査に通るための対策を解説

住宅ローンを組む場合に、審査に通るか心配になる方は多いでしょう。
住宅ローンの審査基準は各金融機関によって異なり、明確な基準の公表はされていませんが、一般的な傾向を知っていれば対策ができる場合もあります。
そこで今回は、住宅ローンの審査の流れと基準、審査に通るための対策を解説します。

住宅ローンの審査の流れ

住宅ローンを組む前に審査の流れを知っておくと、スムーズに資金計画を立てることができます。
ここでは、審査の流れとして、事前審査と本審査、契約の3段階に分けて解説します。

流れ①事前審査

住宅ローンを組む場合は、申し込みの前に事前審査をおこないます。
事前審査にかかる日数は3～4日程度で、インターネット上で簡易的にできるケースも増えているのです。
事前審査で審査される項目は購入物件や収入、職業などですが、自己申告が基本となります。
住宅の売買契約は、住宅ローンの事前審査に通ってからでないと結べないことが一般的です。

流れ②本審査

事前審査に通ったら住宅ローンの申し込みをおこない、本審査に進みます。
本審査では事前審査よりも詳細なチェックがおこなわれるため、1週間ほどの期間がかかることが一般的です。
本審査ではさまざまな書類の提出が求められます。
物件関連では、売買契約書や建築確認済証や登記事項証明書などが必要です。
申し込み者の源泉徴収票や住民税の課税証明書、印鑑証明書などの提出も求められます。
本審査と物件の購入申し込みを同時におこなうケースも増えているため、審査結果がいつ頃出るかを確認しておくことは大切です。
本審査が長引くと売買契約の段階に進めず、検討していた物件が他の人の手に渡ってしまう場合もあります。

流れ③契約

本審査に通ったら、金融会社との間で住宅ローン契約を結びます。
住宅ローン契約を結んでから2週間～1か月ほどで、借り入れが始まります。
住宅の引き渡しと住宅ローンの借り入れを同時に開始することが一般的です。
住宅ローン審査と物件購入に関する手続きは同時進行していくため、ずれが生じないようにしっかり全体のスケジュールを把握しておきましょう。

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住宅ローンの審査基準

多くの金融機関で共通する住宅ローンの審査基準は主に、年齢と年収、健康状態の3つです。
ここでは、それぞれの審査基準の内容を解説します。

年齢

多くの金融機関では、申し込み者の完済時の年齢を重要視しています。
完済時の年齢が80歳を超える場合、審査には通らないケースが増えているのです。
住宅ローンの一般的な最長期間は35年のため、50代以降にローンを組もうとすると年齢による制限を受ける可能性があります。
借入期間を短縮すれば完済時の年齢を低く設定できますが、月々の返済額が増えて返済負担率が高くなる場合にも審査は厳しくなるため注意が必要です。
また、比較的高齢の方が住宅ローンを組む場合、定年後の返済計画が審査基準に含められる場合もあります。
年金による収入見込みや退職金、担保にできる資産の有無などを調べられるケースもあり、資産状況によっては審査に通らない可能性もあるでしょう。
反対に、若すぎて住宅ローンに通らないケースもあります。
一般的に住宅ローンを組む適齢期は30代以降とされています。
20代で収入が不安定な方の場合、将来的な返済見込みが不明とみなされ、審査に不利になる場合もあるかもしれません。

年収

住宅ローンの審査では購入物件の価格と年収の比較がおこなわれます。
借入希望価格に対し、年収が低すぎると返済不能に陥る可能性があるため、審査に通りません。
また、歩合制や年俸制の給与形態の方や個人事業主の場合は現状は高年収でも、継続的に高収入を得られる見込みが低いとみなされる場合もあります。
年収に占める年間返済額の割合のことを「返済負担率」と呼びます。
無理のない返済負担率は20～25％程度と言われることが一般的です。
たとえば、年収400万の場合は年間返済額80〜100万円程度が無理のない範囲といえます。
借入希望額と自身の年収から返済負担率を計算しておくと、審査に通る可能性をある程度予測することができます。

健康状態

多くの金融機関では、住宅ローンの申し込み時に団体信用生命保険（団信）への加入を条件付けています。
団信とは、返済中に契約者が死亡したり、高度障がい状態になったりした場合に保険金でローン残高が支払われる保険です。
契約者が団信に入っていると、遺された家族に返済の負担を負わせずに、家を資産として遺せます。
団信の加入条件にはある程度健康な状態であることが求められています。
求めるレベルは各金融機関によって異なりますが、特定の疾病や生活習慣病があると加入できない場合もあるため、注意が必要です。

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住宅ローンの審査に通るための対策

住宅ローンの審査項目のなかには、通りやすくするための対策ができるものがあります。
ここでは、4つの対策を解説します。

対策①滞納がないか確認する

住宅ローンの審査では、申込者の返済能力を確認するために信用情報を調べます。
信用情報にマイナスの情報があると、審査に通りにくくなるため注意しましょう。
信用情報は本人からの開示請求もできるため、住宅ローン以外のローンやクレジット利用の返済、携帯電話料金などに滞納履歴がないか確認しましょう。
現在滞納がある場合は完済し、信用情報の保持期間を過ぎてから住宅ローンの申し込みをすれば、審査に通る可能性が高まります。

対策②頭金を多く用意する

住宅を購入する場合はまず頭金を支払い、足りない分は住宅ローンを組んで賄います。
頭金を多く準備すれば、それだけ住宅ローンの借り入れを減らすことができ、余裕を持った返済ができるようになります。
年収が低い方や不安定な方、高齢の方などは借入額を減らして返済負担率を下げれば、審査に通る可能性が高まるでしょう。
親や親族などに頭金の資金援助を依頼することも検討できます。
住宅購入のタイミングを遅らせて、貯蓄により支払える頭金を増やすことも堅実な方法といえます。

対策③ペアローンや親子ローンを検討する

購入を希望する物件価格に対し、年収が低い場合はペアローンや親子ローンの検討が可能です。
夫婦でペアローンを組むと、それぞれの年収の合算で審査されるため、1人の場合よりも借入額を増やせます。
親子ローンは、リレー方式で親子間のローンの引継ぎをおこなう形式です。
2世代にわたって返済をおこなうため、返済期間を長く引き伸ばし、借入額も増やせます。
ペアローンと親子ローンのどちらも双方が住宅ローンの契約者となるため、2人分のローン控除が適用され、節税効果が得られるメリットもあります。

対策④事前審査の申し込みを慎重にする

事前審査は簡易的におこなえる審査とはいえ、申し込み時には正確な情報を提供する必要があります。
本審査時には書類にもとづき、事前審査で自己申告した内容が正しいかどうかの確認がおこなわれます。
年収や職業などにおいて、事前審査で申告した内容と大きくかけ離れた状況が確認された場合、虚偽申告を疑われる可能性があるでしょう。
インターネット上で手軽にできる事前審査に申し込む場合でも、本審査での詳細な確認を想定し、慎重に入力するようにしましょう。

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まとめ

住宅ローンの借り入れは主に、事前審査、本審査、契約の流れでおこないます。
住宅ローンの審査の基準は、年齢や年収、健康状態などです。
審査に通りやすくするための対策としては、滞納がないか確認することや頭金を多く用意することなどが有効です。