不動産購入時にかかる費用の内訳は？住宅ローン保証料についても解説！

マイホームを購入する際に発生する費用は、土地や住宅の本体代だけではありません。
仲介手数料や税金、住宅ローンを組む場合にはローン保証料など、多くの費用が発生します。
より正確な資金計画を立てるためにも、具体的な費用の種類と相場を把握しておきましょう。
この記事では、マイホームを購入する際にかかる費用の種類と目安について解説します。

不動産購入時にかかる費用の種類とは

不動産購入時には、仲介手数料や登記費用、手付金、火災保険料など多くの諸費用が発生します。
数千円程度の小さなものから100万円を超すものまで、その金額もさまざまです。
「思ったよりも手元に残るお金が少ない」とならないよう、諸費用の目安を確認しておきましょう。

仲介手数料

仲介手数料とは、不動産会社の仲介をとおして物件を売買したときに発生する費用です。
仲介手数料の金額は法令で上限が決まっており、取引価格が800万円超えの場合、以下の計算式で算出します。
仲介手数料＝取引価格×3%＋6万円＋消費税
たとえば、3,000万円の不動産を購入した場合、仲介手数料の上限は105万6,000円（消費税10％込み）です。
不動産の仲介手数料は、売買契約成立時と物件引き渡し時の2回に分けて支払うケースが多いです。

登記費用

不動産購入時には、法務局にて登記も行わなければなりません。
登記とは、購入した土地や建物の所有者情報を登記簿に記載する手続きです。
新築住宅の場合は所有権保存登記、中古住宅の場合は所有権移転登記を行います。
また住宅ローンを利用する際には、金融機関が設定する抵当権の登記も必要です。
登記手続きは自分でも行えますが、手間と時間がかかるため、司法書士に依頼する方が多いです。
司法書士などの専門家に依頼する際は、報酬として約5万円～10万円ほどの費用がかかります。

手付金

不動産の売買契約を結ぶ際、買主は売主に対して手付金を支払う必要があります。
手付金は契約成立の証や契約解除の担保としての役割があり、相場は売買価格の5～10%程度です。
買主の都合で不動産の購入をキャンセルする時は、事前に支払った手付金を放棄しなくてはなりません。
反対に売主の都合で取引がキャンセルになったら、手付金が倍になって買主のもとに戻ってきます。
双方ともキャンセルせずに売買が成立した場合、手付金は代金の一部に充てられるか、買主に返金されます。

火災保険料

不動産を購入すると、火災や自然災害に備えて火災保険に入るのが一般的です。
また住宅ローンを組む場合は、ほとんどの金融機関が火災保険への加入を必須としています。
保険料は契約期間や建物構造、特約などによって異なるため、保険会社に直接確認することをおすすめします。

不動産購入時にかかる税金の種類とは

不動産購入時には、諸費用だけでなく税金も発生します。
税金の種類によっては数十万円を超えることもあるので、事前に概要を把握しておきましょう。

不動産取得税

不動産取得税とは、購入や贈与などによって不動産を取得した時に、取得した方に対して課税される税金です。
税額は以下の計算式で求めます。
不動産取得税＝固定資産税評価額×4％
税率は基本的に4％ですが、2027年3月31日までに取得した土地や住宅は3％に軽減されます。
固定資産税評価額は、毎年春頃に所有者のもとに送られてくる、固定資産税の課税明細書で確認できます。
課税明細書が手元にない場合は、市区町村役場にて固定資産評価証明書や固定資産課税台帳などを確認しましょう。
不動産取得税が課せられないのは、相続によって建物や土地を取得したときです。
また、家族間での名義変更を誤ってしまい、6か月以内に元へ戻した際も課税を避けられます。

印紙税

印紙税とは、特定の書類（契約書や領収書など）を作成したときに課せられる税金です。
不動産購入においては、売買契約書や建設工事請負書、住宅ローンの金銭消費貸借契約書などに課税されます。
税額は書類に記載されている金額によって異なり、金額が大きくなるほど印紙税額も高くなります。
たとえば売買契約の場合、記載金額が1,000万円超～5,000万円以下だと1万円、5,000万円超～1億円以下なら3万円です。
なお、2027年3月31日までに作成される契約書には軽減措置が適用され、上記は軽減後の税率となっています。

登録免許税

登録免許税とは、不動産を登記する際に発生する税金です。
固定資産税評価額に税率をかけると税額がわかり、軽減税率も設定されています。
新築住宅の場合は、所定の要件を満たすと通常の税率が0.4％のところ、税率が0.15％に軽減されます。
認定長期優良住宅・認定低炭素住宅の場合は、さらに低い0.1％となり、いずれも2027年3月31日までです。
一方で抵当権を設定するための登記の場合は、借り入れ額に規定の税率をかけると税額がわかります。
こちらも軽減措置が用意されており、本則税率が0.4％のところ、一定の要件を満たす場合は0.1%に軽減されます。

不動産の購入費用の一種であるローン保証料とは

住宅ローンを組んで不動産を購入する場合は、ローン保証料も発生します。
ローン保証料とは、住宅ローンの利用に伴い、保証会社と契約を結ぶ際にかかる費用です。
保証会社と契約を結ぶと、契約者が返済できなくなった場合に、金融機関への返済を肩代わりしてくれます。
保証会社を利用しなければ、もちろんローン保証料は発生しません。
しかし、金融機関からすると貸し倒れのリスクが上がるため、審査が厳しくなる傾向にあります。
また保証会社への加入を融資条件としている金融機関もあるので、事前に確認しておきましょう。
なお、保証会社が支払いを肩代わりしたとき、以後の返済が免除されるわけではない点に注意が必要です。
債権者が金融機関から保証会社に変わるだけであり、契約者は以後も返済を続けなければなりません。

ローン保証料の支払い方法

ローン保証料の支払い方には、金利上乗せ式と一括前払い式の2種類があります。
金利上乗せ式は、住宅ローンの金利に保証料を上乗せして支払う方法です。
契約時の初期費用を抑えられる点がメリットですが、月々の支払い負担は一括前払い方式に比べて大きくなります。
一括前払い式は、住宅ローンを契約する際にローン保証料を一括で支払う方法です。
契約時にまとまった資金を用意しなければなりませんが、金利上乗せ型のように月々の支払いに影響がありません。

ローン保証料の相場

保証料は借入額や返済年数、支払方法などによって異なり、保証料率は0.15％～0.45％で設定されるのが一般的です。
2019年のデータでは、もっとも多いのが金利上乗せで0.2％、一括前払い型で借入額の2％となっています。
たとえば、4,000万円を35年かけて返済する場合、前者だと32万円、後者だと80万円となり、約50万円ほどの差があります。
一時的に多額の出費は発生するものの、金額だけで見れば、一括前払い式を選んだほうがお得といえるでしょう。
確実な金額を知りたい場合は、金融機関に個別で確認することをおすすめします。

まとめ

不動産購入時にかかる費用には、仲介手数料や登記費用、手付金といったさまざまな諸費用が発生します。
不動産取得税や印紙税、登録免許税といった税金も発生し、なかには軽減措置が適用されるものもあります。
ローン保証料については、支払い方法や金融機関によって相場が異なるため、事前に確認しておくと安心です。